Murat ÖZDEMİR

1. Giriş

İnsanların çalışma hayatları dışında en çok vakit geçirdikleri özel yaşam alanları olan apartman veya sitelerde birlikte yaşamanın doğal bir sonucu olarak bir takım hizmetlerin ifa edilmesi bir zorunluluk olarak ortaya çıkmaktadır. Bu bağlamda sitelerin yönetici, denetçi, muhasebeci, ofis çalışanı vb. çalışanlarına ödenen ücretlerin, site işleri için kapıcılara, bakıcılara, güvenlik personeline, elektrikçiye, tesisatçıya, temizlik personeline vb. yapılan ödemelerin vergi karşısındaki durumu incelenecek olup çalışmamızda sitelerdeki bağımsız bölümlerin kiraya verilmesinden elde edilen gelirler ile site yönetimi tarafından site sakinlerinden toplanan aidatların değerlendirilmesi amacıyla banka mevduatına yatırılmasından elde edilen faiz gelirlerinin vergi karşısındaki durumunun ne olduğu değerlendirilecektir.

2. Ücret Ödemelerinde Vergilendirme Rejimi

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu kapsamında gelire giren 7 temel kazanç ve irat unsurundan biri olan ücret, mezkur Kanun’da işverene tabii ve belirli bir işyerine bağlı olarak çalışanlara hizmet karşılığı verilen para ve ayınlar ile sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaatler olarak tanımlanmış olup ödenek, tazminat, kasa tazminatı (mali sorumluluk tazminatı), tahsisat, zam, avans, aidat, huzur hakkı, prim, ikramiye, gider karşılığı veya başka adlar altında ödenmiş olması veya bir ortaklık münasebeti niteliğinde olmamak şartı ile kazancın belli bir yüzdesi şeklinde tayin edilmiş bulunmasının onun mahiyetini değiştirmeyeceği kayıt altına alınmıştır. Ülkemizde ücret kapsamındaki ödemeler için esas olarak vergi tevkifatı olarak adlandırılan kaynaktan kesme rejimi uygulanmakta olup buna göre kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler hizmet erbabına ödenen ücretler ile 61 inci maddede yazılı olup ücret sayılan ödemeleri (istisnadan faydalananlar hariç) (avans olarak ödenenler dahil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar. Kanunda hangi ücret ödemelerinin istisna kapsamında olduğu 23. Maddede tahdidi olarak sayılmış olup 01.01.2022 tarihinden itibaren yapılacak ücret ödemelerinde uygulanmak üzere 7349 sayılı Kanun ile eklenen 18. Bent ile; ‘‘Hizmet erbabının, ödemenin yapıldığı ayda geçerli olan asgari ücretin aylık brüt tutarından işçi sosyal güvenlik kurumu primi ve işsizlik sigorta primi düşüldükten sonra kalan tutarına isabet eden ücretleri (Şu kadar ki, istisnayı aşan ücret gelirinin vergilendirilmesinde verginin hesaplanacağı gelir dilim tutarları ve oranları, istisna kapsamındaki tutarlar da dikkate alınarak belirlenir. Ödenecek vergi tutarı, bu suretle bulunan vergi tutarının içinde istisna tutara isabet eden kısım düşülmek suretiyle hesaplanır. İstisna nedeniyle alınmayacak olan vergi ilgili ayda aylık asgari ücret üzerinden hesaplanması gereken vergiyi aşamaz. Birden fazla işverenden ücret alanlarda bu istisna sadece en yüksek olan ücrete uygulanır.)’’ hükmü eklenmek suretiyle aylık asgari ücret matrahına tekabül eden ücret ödemeleri de gelir vergisi istisnası kapsamına alınmıştır.

3. Site Yönetimine ve Sitenin Ortak Kullanım Alanlarına İlişkin Yasal Mevzuat

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun sitelerde nelerin ortak kullanım alanı olabileceğinin belirtildiği 4. maddesinde;

“Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.” Hükmüne yer verilmiş olup aynı Kanun’un 16. maddesinde de kat maliklerinin, ana gayrimenkulun bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olacağı hüküm altına alınmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde site yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait bulunmaktadır. Bu anlamda söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Ortak alanların kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim sadece kat malikleri adına kiralama işlevini vekil sıfatı ile yerine getirmiş olmaktadır.

Mezkur Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. Maddesinde, kat maliklerinin ana gayrimenku­lün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilecekleri, bu kimselere yönetici kurul ya da yönetim kurulu dendiği, yöneticilerin genel yönetim işlerinin görülmesi, defterlerin tutulması ve belgelerin saklanması, işletme projelerinin yapılması görev ve sorumlu­luğu yanında aynı Kanun’un 40. maddesinde belirtildiği üzere yönetim planında veya kendisiyle ya­pılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilme hakkı olduğu, kat malikleri kurulunun, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yöne­tim giderlerine katılıp katılmayacağı, katıla­caksa, ne oranda katılacağını kararlaştıracağı, bu bağlamda bir karar alınmamış ise yöneticinin yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayacağı açıkça hüküm altına alınmıştır.

4. Sitelerde İşgücü Hizmeti Temin Edilmesi Nedeniyle Yapılan Ücret Ödemelerinin Değerlendirilmesi

4-1. Hizmetçi Çalıştırılması