Ercan Serdar TOKSOY-Ümit BOZKURT-Muhammed GÖZCÜ

1.GİRİŞ

Sürekli kiracı değişikliği olmayan 6 ay ve uzun süreli kiralamalardan gelen gelirler gayrimenkul sermaye iradı sayılmakta olup ticari kazanç sayılmamaktadır. Gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyet ticari faaliyet olarak değerlendirilmektedir. Bu sebeple daha fazla kazanç sağlanması için Airbnb gibi platformlar aracılığıyla kısa süreli kiralamalardan elde edilen kazançlar, ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmelidir.

Konuyla ilgili ciddi sorular karşımıza çıkmaktadır. Evimi günlük, haftalık, aylık gibi kısa süreli kiraya verdiğimde makbuz kesmem gerekir mi? Airbnb turizm amaçlı kiralamalarda vergilendirme nasıldır? Airbnb komisyonunun vergisini kim ve nasıl öder? Airbnb uygulamasından elde ettiğim gelir için şirket kurulmasına gerek var mı? Airbnb kiralamalarında komisyoncunun vergisel sorumluluğu nasıldır?

2. KONUYA İLİŞKİN MEVZUAT DÜZENLEMELERİ

2.1. 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK)

193 sayılı GVK’nın;

- 37. Maddesinde “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.

Bu kanunun uygulanmasında, aşağıda yazılı kazançlar ticari kazanç sayılır:

1. Maden, taş ve kireç ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri ile tuğla ve kiremit harmanlarının işletilmesinden;

2. Coberlik işlerinden;

3. Özel okul ve hastanelerle benzeri yerlerin işletilmesinden;

4. Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden;

5. Kendi nam ve hesaplarına menkul kıymet alım satımı ile devamlı olarak uğraşanların bu faaliyetlerinden;

6. Satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından elde edilen kazançlar;

7. Diş protezciliğinden elde edilen kazançlar;

Kolektif ortaklıklarda ortakların, adi veya eshamlı komandit ortaklıklarda komandite ortakların ortaklık karından aldıkları paylar şahsi ticari kazanç hükmündedir. (66 ncı madde hükmü mahfuzdur.)

Ticari kazanç, Vergi Usul Kanunu hükümlerine ve bu kanunda yazılı gerçek (Bilanço veya işletme hesabı esası) veya basit usullere göre tespit edilir.

Özel okul ve hastanelerle benzeri yerleri işleten serbest meslek erbabı, serbest meslek kazançlarını da işletmenin kayıtlarına ithal edebilirler.”

- 40. Maddesinde “Safi kazancın tespit edilmesi için, aşağıdaki giderlerin indirilmesi kabul edilir:

1. Ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderler.

…”

- 41. Maddesinde “Aşağıda yazılı ödemelerin gider olarak indirilmesi kabul olunmaz:

1. Teşebbüs sahibi ile eşinin ve çocuklarının işletmeden çektikleri paralar veya aynen aldıkları sair değerler.

…”

şeklinde hüküm altına alınmıştır.

2.2. 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanunu

3065 sayılı KDV Kanununun;

- 1. Maddesinde “Türkiye’de yapılan aşağıdaki işlemler katma değer vergisine tabidir:

1. Ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler,…”

- 6. Maddesinde “İşlemlerin Türkiye’de yapılması:

…

b) Hizmetin Türkiye’de yapılmasını veya hizmetten Türkiye’de faydalanılmasını ifade eder.”

2.3. 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu (VUK)

213 sayılı VUK’un;

- 3. Maddesinde, “A) Vergi kanunlarının uygulanması: Bu kanunda kullanılan “Vergi Kanunu” tabiri işbu kanun ile bu kanun hükümlerine tabi vergi, resim ve harç kanunlarını ifade eder.

Vergi kanunları lafzı ve ruhu ile hüküm ifade eder. Lafzın açık olmadığı hallerde vergi kanunlarının hükümleri, konuluşundaki maksat, hükümlerin kanunun yapısındaki yeri ve diğer maddelerle olan bağlantısı göz önünde tutularak uygulanır.

B) İspat: Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır.

Vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti yemin hariç her türlü delille ispatlanabilir. Şu kadar ki, vergiyi doğuran olayla ilgisi tabii ve açık bulunmayan şahit ifadesi ispatlama vasıtası olarak kullanılamaz.

İktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutat olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfeti bunu iddia eden tarafa aittir.”,

-229. Maddesinde, “Fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesikadır.”,

-232. Maddesinde, “Birinci ve ikinci sınıf tüccarlar kazancı basit usulde tespit edilenlerle defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçiler:

1. Birinci ve ikinci sınıf tüccarlara;

2. Serbest meslek erbabına;

3. Kazançları basit usulde tespit olunan tüccarlara,

4. Defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilere;

5. Vergiden muaf esnafa.

Sattıkları emtia veya yaptıkları işler için fatura vermek ve bunlara da fatura istemek ve almak mecburiyetindedirler.

Yukarıdakiler dışında kalanların, birinci ve ikinci sınıf tüccarlar ile kazancı basit usulde tespit edilenlerden ve defter tutmak mecburiyetinde olan çiftçilerden satın aldıkları emtia veya onlara yaptırdıkları iş bedelinin 50.000.000 (1000 TL) lirayı geçmesi veya bedeli 50.000.000 (1000 TL) liradan az olsa dahi istemleri halinde emtiayı satanın veya işi yapanın fatura vermesi mecburidir.” şeklinde hüküm altına alınmıştır.

2.4. 6802 Sayılı Gider Vergileri Kanunu

6802 sayılı Gider Vergileri Kanunun;

Konaklama vergisi

-34. Maddesinde; “Otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart otel, misafirhane, kamping, dağ evi, yayla evi gibi konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti ile bu hizmetle birlikte satılmak suretiyle konaklama tesisi bünyesinde sunulan diğer tüm hizmetler (yeme, içme, aktivite, eğlence hizmetleri ve havuz, spor, termal ve benzeri alanların kullanımı gibi) konaklama vergisine tabidir. Geceleme hizmetinin; sağlıklı yaşam tesisleri, eğlence merkezleri gibi tesislerin bünyesinde sunulması, vergilendirmeye etki etmez.

Konaklama vergisinin mükellefi birinci fıkrada belirtilen hizmetleri sunanlardır. Vergiyi doğuran olay, birinci fıkrada belirtilen hizmetlerin sunulması ile meydana gelir. Konaklama vergisinin matrahı, verginin konusuna giren hizmetler karşılığında, katma değer vergisi hariç, her ne suretle olursa olsun alınan veya bu hizmetler için borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaat, hizmet ve değerler toplamıdır.

Konaklama vergisinin oranı % 2’dir. Cumhurbaşkanı, bu oranı bir katına kadar artırmaya, yarısına kadar indirmeye, bu sınırlar içinde farklı oranlar tespit etmeye yetkilidir. Konaklama vergisi, konaklama tesislerince düzenlenen fatura ve benzeri belgelerde ayrıca gösterilir. Bu vergiden herhangi bir ad altında indirim yapılamaz. Bu vergi, katma değer vergisi matrahına dahil edilmez.

Aşağıda sayılan hizmetler konaklama vergisinden müstesnadır:

a) Öğrenci yurtları, pansiyonları ve kamplarında öğrencilere verilen hizmetler.

b) Karşılıklı olmak kaydıyla yabancı devletlerin Türkiye’deki diplomatik temsilcilikleri, konsoloslukları ve bunların diplomatik haklara sahip mensupları ile uluslararası anlaşmalar gereğince vergi muafiyeti tanınan uluslararası kuruluşlar ve mensuplarına verilen hizmetler.

Konaklama vergisinde vergilendirme dönemi, faaliyet gösterilen takvim yılının birer aylık dönemleridir. Her bir vergilendirme dönemine ait konaklama vergisi, vergilendirme dönemini takip eden ayın yirmi altıncı günü akşamına kadar katma değer vergisi yönünden bağlı olunan

vergi dairesine (katma değer vergisi mükellefiyeti bulunmayanlarca tesisin bulunduğu yer vergi dairesine) beyan edilir ve aynı süre içinde ödenir.

Hazine ve Maliye Bakanlığı, konaklama vergisi beyannamesinin şekil, içerik ve ekleri ile uygulamaya ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir.” şeklinde hüküm altına alınmıştır.

2.5. Diğer Mevzuat

Türk Ticaret Kanunu’nun 3’üncü maddesinde ticari faaliyet şu şekilde tanımlanmıştır: “Bu Kanunda düzenlenen hususlarla bir ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem ve fiiller ticari işlerdendir.” Anılan kanunun 11’inci maddesinde ticari işletmenin tanımı yapılmıştır: “Ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir.”

Ticari kazancı belirleyen hâkim unsur, ticari faaliyette devamlılıktır. 1 seri no’lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinin 2.4. no’lu bölümünde “Devamlılık unsuru, bir hesap dönemi içinde aynı veya ayrı faaliyet alanlarında ticari mahiyet arz eden işlemlerin birden fazla yapılmasını ifade etmektedir. Aynı hesap döneminde tek işlem nedeniyle ticari faaliyetin devamlılık unsurunun oluştuğunu kabul etmek mümkün olmamakla birlikte, faaliyetin organizasyon gerektirmesi veya amacının ticari olması durumunda devamlılık unsurunun varlığı kabul edilir.

Ticari organizasyon, sermaye tahsisi, işyeri açılması, personel istihdamı, ticaret siciline kaydolmak gibi unsur ve şartlardan tümü veya bir kısmı yerine getirilmek suretiyle belirli şekilde kurulmuş olacaktır. Bu takdirde bu organizasyon içinde bir takvim yılında veya iki veya üç yılda tek bir işlem yapılmış olsa dahi ticari faaliyetin varlığı kabul edilecektir.” şeklinde tanımlanmıştır.

3. KANUNİ MEVZUAT, YAPILAN ARAŞTIRMA VE TESPİTLER IŞIĞINDA VAKAA’NIN YORUMLANMASI

Gayrimenkul sektöründe kira gelirleri kapsamında geçtiğimiz yıllar itibarıyla ticari olarak faaliyette bulunan mükelleflerin tespit ve değerlendirmesine ilişkin mali verilerden hareketle Vergi İdaresi hazırlamış olduğu sistemler üzerinden oluşturulan modellemeler ile analiz edilecek riskli mükellefleri belirlemiş, belirlenen çalışmada belirlenen kişilere gönderilen AIRBNB tutarları, belirlenen kişilere gönderilen kira mahiyetindeki transferler, riskli olduğu değerlendirilen amir unvanlar, gerçekleştirmiş olduğu pos ciro işlemleri, banka hesaplarına ödeme aracı kuruluşları, ödeme aracı kuruluşları gibi hareket edenler ve elektronik para kuruluşları vasıtası ile gerçekleşen transferler gibi birçok hususu çok rahat tespit etmiştir.

Yıllar itibarıyla oluşturulan analizler üzerinde söz konusu faaliyetlere ilişkin işlemlerden elde edilen gelirler değerlendirmeye alınıyor ve transfer işlemleri gruplandırılıyor.

Gerek Kurumlar Vergisi Kanunu gerekse Türk Ticaret Kanunu’nda yapılan düzenlemeler çerçevesinde ticari bir faaliyetten ve dolayısıyla ticari kazancın varlığından söz edebilmek için bu faaliyetin aşağıdaki şartları taşıması gerekmektedir.

Sermaye Unsuru; yapılan bir faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilebilmesi için öncelikle faaliyet dolayısıyla sermayenin konulmuş olması gerekmektedir.

Devamlılık Unsuru; yapılan faaliyetin ticari faaliyet olarak kabul edilebilmesi için faaliyetin devamlı olması da gerekmektedir. Ancak devamlılıktan ne anlaşılması gerektiği yasalarda açıklanmamıştır. Ancak uygulamada, devamlılık unsurunun olup olmadığının tespitinde sadece devamlılık kast ve niyetinin bulunması yeterli olarak kabul edilmektedir.

Organizasyon Unsuru; organizasyon unsuru ticari faaliyetin tespitinde aranılan bir diğer unsur olup, organizasyonun varlığı bazı emarelerin gerçekleşmesi durumuna göre belirlenebilmektedir. Bu emareler ise, işyeri açılması, işçi çalıştırılması, ticaret siciline kaydolunması vs. olabilmektedir.

Hacim Unsuru; Türk Ticaret Kanunu’nun 13’üncü maddesinde; “……… açılan bir müessesenin işlerinin hacim ve ehemmiyeti ticari bir muhasebeyi gerektirdiği ve ona ticari veya sınai bir müessese şekil ve mahiyetini verdiği takdirde bu müessese de ticari işletme sayılır.” denilmektedir.

Gelir ve Kazanç Elde Etme Unsuru; bir müesseseye ticari olma özelliği veren en önemli kıstaslardan biri de, organizasyonu kuran kişi veya kişilerin bir gelir ve kazanç elde etmek kastıyla ve niyetiyle hareket etmesidir. Böyle bir gaye yoksa ticari faaliyetten bahsedilemez. mükelleflerin gerçek usulde ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerektiği değerlendirilmiştir.

Yukarıda bahsetmiş olduğumuz faaliyetler kapsamında gerçekleşen işlemler için elde edilen ticari kazanç dolayısıyla KDV hesaplanması da gerekmektedir.

Bu nedenden dolayı, kira geliri kapsamında gelir elde ettiği değerlendirilen mükelleflerimizin vergisel yükümlülüğünün 197 sayılı GVK ve 3605 sayılı KDV Kanunu kapsamında değerlendirilmesi gerektiği mütalaa edilmiştir.

Gayet tabi bu faaliyetler kapsamında gerçekleşen işlemlerin Konaklama Vergisi matrahı yönünden de değerlendirilmesi gerekmektedir.

Konuyu KDV yönünden analiz ve değerlendirmeye tabi tuttuğumuzda