Erdoğan ARSLAN

1.GİRİŞ

1.1. Kanuna göre “ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.”(1) Bu hükme göre kat malikleri kurulu, “kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününü” ifade eden ana gayrimenkulün(2) yönetiminden sorumludur. Kat malikleri kurulu ise ana gayrimenkulün tapuda kayıtlı olan bütün kat maliklerinden oluşur. Hukukta kişi kavramı “haklara ve borçlara sahip olabilen varlıkları” ifade ettiğinden kat malikleri kurulunun bu anlamda bir (tüzel) kişiliği bulunmamaktadır.(3) Zira kat malikleri kurulu, kurul olarak ana gayrimenkule ilişkin hak ve borçlara sahip değildir. Dolayısıyla kat malikleri kurulunun kararlarının hukuki niteliği, emeklerini ve mallarını ana gayrimenkulün yönetilmesi için birleştiren gerçek veya tüzel kişi kat maliklerince oluşturulmuş bir nevi adi ortaklık olup bu ortaklarca alınacak kararların içeriği de Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükümlerine uygunluk taşıması gerekmektedir.(4)

1.2.Kanun ana gayrimenkulün yönetiminde kat malikleri kurulunu bir icra mercii olarak tasarlamamış, aksine kurulun yönetim şeklini, bizzat kurulca sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca alınacak kararlar doğrultusunda yönetilmesini öngörmüştür.(5) Bu haliyle kat malikleri kurulu ana gayrimenkulün yönetimindeki karar merciidir. Ancak kat malikleri kurulu, Kanun uyarınca ilke olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.(6) Dolayısıyla kat malikleri kurulu ana gayrimenkulün salt yönetim tarzını belirleyen bir karar merciidir ve kararlarını da ilke olarak adi ortaklıkta aranmış olduğu gibi bütün kat maliklerinin oy birliği ile almamaktadır.(7) Hatta genel kurul toplantısına katılanların salt çoğunluğu ile karar alındığı hallerde, çoğunluk tüm kat maliklerinin sayısına göre değil toplantıya katılan kat maliklerinin sayısına göre belirlenmesi durumunda dahi ana gayrimenkulün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri (mirasçıları, vasiyet alacaklısı), yönetici ve denetçileri, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.(8) Kaldı ki her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.(9) Aynı şekilde ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber bu kat malikinin malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.(10) Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bu kat malikleri içlerinden vekâlet verecekleri birisi tarafından temsil edilir. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.(11)Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.(12) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.(13) Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar.(14) Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.(15)

1.3.Yukarıda aynen alınan yasa hükümlerinden de anlaşılacağı gibi Kanun, adi ortaklık kararlarının aksine, kat malikleri kurulu kararlarının maksimum düzeyde sağlıklı ve adil karar niteliğinde olabilmesi için gerekli asgari şartları ayrıntılı düzenlemiştir. Kanun bu düzenlemelerle de yetinmemiş, kurul toplantısına katılıp alınan karara aykırı nitelikte oy kullanmış olan her kat malikine karar tarihinden başlayarak 1 ay içinde, kurul toplantısına katılmayan her kat malikinin kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açma hakkını da tanımıştır.(16) Bütün bu hususlar Kanunun ana gayrimenkul yönetiminde kat malikleri kurulu verdiği önemi ve ona yüklediği işlevi göstermesi bakımından dikkate şayandır.

1.4.Kanun ana gayrimenkul yönetiminde icracı organ olarak kat malikleri kurulu üyelerini değil, bu kurulca seçilen/atanan yönetici ve denetçiyi görmüştür. Kanuna göre yönetici, kat maliklerinin kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimse (yönetici) veya üç kişilik bir kurul (yönetim kurulu)dur.(17) Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yöneticinin atanması mecburidir.(18) Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.(19) Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.(20) Yöneticinin denetlenmesi de kat malikleri kurulunun bir görevidir.(21) Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir.(22) Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.(23) Kuşkusuz denetim sonuçları denetçi tarafından düzenlenip her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla açıklanır.(24)

1.5.Kanun, yöneticinin görevlerini ayrıntılı olarak hükme bağlamış(25) ve yöneticiyi kat malikleri kuruluna karşı da bu görevlerinden ötürü vekil gibi sorumlu tutmuş, yöneticinin kural olarak vekilin haklarına sahip olduğunu belirlemiştir. Bu nitelikte bir belirleme Kanunda her nedense denetçi için yapılmamıştır. Kanaatimiz denetçinin de kat maliklerine karşı vekilin hak ve sorumluluğuna sahip olduğu yönündedir.

2. KAT MALİKLERİ KURULUNUN VEKİLİ OLAN YÖNETİCİNİN HAK VE SORUMLULUKLARI

2.1. Ana gayrimenkul yöneticisinin hakları ve sorumlulukları, kanun, yönetim planı, sözleşme ve kat malikleri kurulu kararlarında belirlenmiş olan hükümlere göre saptanır. Kanuna göre yönetici, vekilin haklarına sahiptir.(26) Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Bu doğrultuda yönetici, sadece ana gayrimenkulün yapılması gereken işlerini görmekle değil, üstlendiği işlerin görülebilmesine yönelik gerekli olan hukuki işlemlerin yapılması hakkına ve yetkisine de sahiptir.(27) Ancak bu hak ve yetki, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açabilmeyi, sulh olmayı, hakeme başvurmayı, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep etmeyi, kambiyo taahhüdünde bulunmayı, bağışlama yapmayı, kefil olmayı, taşınmazı devretme ve bir hak ile sınırlandırmayı kapsamaz.(28) Sözleşme veya teamül varsa vekil, ücrete hak kazanır.(29) Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.(30) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.(31) Ancak yöneticiye verilen vekâlet kat malikleri kurulu tarafından verildiğinden, haklarının kendisine teslim edilip ifa edilmiş olmamasından da kat malikleri kurulu sorumludur.(32) Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.(33)

Devamı için tıklayın.