T.C. YARGITAY

Üçüncü Hukuk Dairesi

E: 2023/1504

K: 2023/3287

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; kira alacağı talebinin kabulüne, bir kısım kiralananlara ilişkin tahliye talebi bakımından dava konusuz kaldığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, bir kısım taşınmazlar bakımından tahliye talebinin reddine karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; kiraya vereni dava dışı ... Ltd. Şti, ... ... ve müvekkili davacı olan "Kiralama ve Devir Sözleşmesi" başlıklı sözleşme ile davalı şirkete kiraya verilen taşınmazlardan bir kısmında davacı müvekkilinin tamamına, bir kısmında dava dışı ... ile birlikte, bir kısmında ise ortaklarından olduğu şirketin malik olduğunu, söz konusu taşınmazların 119 adet olduğunu, dava konusu kira sözleşmesi dışında aynı kiralananlara ilişkin kurumlara ibraz etmek üzere düşük bedelli beş ayrı sözleşme düzenlendiğini, davaya dayanak 01.01.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kararlaştırılan 140.000,00 TL kira bedelinin yarısının davacı müvekkiline yarısının ise dava dışı ...'e ait olduğunu, dava tarihi itibariyle müvekkilinin hissesine düşmesine rağmen ödenmeyen kira bedeli toplamının 579.700,00 TL olduğunu, borcun ödenmesine ilişkin gönderilen ihtarın 06.11.2020 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen davalı tarafından ödeme yapılmadığını, bundan ayrı dava dışı ... şirketi başlangıçta güven ilişkisine dayalı olarak kurulduğu halde zamanla ortaklar arasında husumet oluştuğunu, kiracı şirket ortaklarının da dava dışı ... ve çocukları olduğunu, bu bakımdan birlikte hareket etmeleri mümkün olmadığı gibi alacaklı ve borçlu sıfatları da birleştiğinden kira ilişkisinin sona erdiğini ve müvekkili açısından sözleşmenin çekilmez hal aldığını ileri sürerek; kira borcunun ödenmemesi nedeniyle temerrüde düşen davalının kiralananlardan tahliyesine karar verilmesini, olmadığı takdirde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 331 inci maddesi uyarınca kira ilişkisinin devamının müvekkili açısından çekilmez hale gelmesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini, 579.700,00 TL kira bedelinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının tek başına tahliye davası açamayacağını, dava açılmadan önce bir kısım taşınmazlar tahliye edilerek davacıya durumun ihtar edildiğini, kiracı ve kiraya veren sıfatının birleştiği iddiasının şirketlerin ayrı tüzel kişiliğe sahip olması nedeniyle dinlenilemeyeceğini, resmi kira sözleşmeleri ile kararlaştırılan bedeller ödendiğinden müvekkilinin kira borcu bulunmadığını, resmi makamlara sunulmayan kira protokolünü kabul etmediklerini, aksinin kabulü halinde ise ödeme şeklinin belirlendiği ve dava dışı şirketin de kirada payı bulunduğu gözetildiğinde aylık 70.000,00 TL kira bedelinin tamamını talep edemeyeceğini, kiralananın öğrencilere apart olarak kiralanmasının amaçlandığını ancak pandemi nedeniyle işletilmediğini, protokolün geçerli olduğunun kabulü halinde ifanın imkansızlığı gözetilerek talep edilen fahiş kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiğini, tarafların aralarında kira bedelinin indirilmesine ilişkin sözlü anlaşma bulunduğunu, bundan ayrı davacının kira borcundan mahsup edilmek üzere toplam 236.017,00 TL'nin yarısı kadar borçlu olduğunu, buna dair takas mahsup def'inde bulunduklarını savunarak, haksız davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının 23.12.2019 tarihli sözleşmenin içeriğine itiraz etmediğini, sözleşmenin 4 üncü maddesinde aylık kira bedelinin 140.000,00 TL olduğu ve bu bedelin yarı yarıya davacı ve dava dışı ...'e ait olduğunun kararlaştırıldığını, davalının borcun ödendiğine dair bir belge sunmadığını, takas mahsup itirazının ise davacı asılın yemini eda etmesi karşısında ispatlandığını, kiraya verenlerin birden fazla olması halinde aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, bu durumda ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve davayı birlikte açma zorunluluğu bulunduğundan ve davada söz konusu koşullar sağlanmadığından temerrüt nedeniyle tahliye talebi yönünden davanın reddine, terditli tahliye talebi bakımından ise sözleşmenin kurulduğu esnada kiraya verenlerden birisinin dava dışı ... olması, yine davalı kiracı şirketin ortaklarından birinin ... olması karşısında sözleşme esnasında bilinen, sonuçları öngörülen bir duruma rağmen sözleşmenin davacı tarafça imzalandığını, sonradan bu hususa dayanılarak karar alma ihtimalinin imkansız olduğu durumlarının bulunması, alacaklı ve borçlu sıfatının birleştiği ileri sürülerek tahliye talep edilemeyeceğini, bir kısım taşınmazların dava tarihinden önce tahliye edildiğinin anlaşıldığı ancak bunlar bakımından da tahliye davasına esas koşullar gerçekleşmediğinden davanın dava tarihinde reddinin gerektiği gerekçesiyle; davacının kira alacağı talebinin kabulü ile 579.700,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, dosyada bulunan 23.12.2019 tarihli kiralama ve devir sözleşmesine konu 1/(B) (C) ve 2 /(A) (B) bentlerinde yer alan taşınmazlar bakımından dava konusuz kaldığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, aynı kiralama ve devir sözleşmesinde 1 /(a) bendinde yer alan ... Apart 3 binası olarak geçen mecura ilişkin tahliye talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; kira bedelinin ödenmediğinin tespit edildiği halde temerrüt nedeni ile tahliye davasının reddine karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu, sözleşmede müvekkili kiraya veren olarak belirtildiğinden bu sıfatına istinaden dava açabileceğini, sözleşmenin çekilmez hal aldığını, vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını, davanın açılmasına davalının sebebiyet verdiğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; İlk Derece Mahkemesi kararının kira alacağı talebi bakımından hatalı olduğunu, sözleşmede kararlaştırıldığı gibi kira bedeli hususunda bir aidiyet bulunmadığını, davacının gerek tek başına malik olduğu gerekse dava dışı ... ile müştereken malik olduğu mecurlarla beraber, dava dışı ... şirketinin mecurlarının da davalı olan müvekkil ... şirketine kiralandığı ve davacının kendi hakkı olmamasına rağmen salt ilgili protokole dayanarak, dava dışı ... şirketinin ancak kendisinin açacağı başka bir dava ile isteyebileceği kira alacaklarını sanki kendi alacağı imiş gibi huzurdaki dava ile istemesinin hukuken dinlenemeyeceğini, hal böyle iken, yapılması gereken bilirkişi marifetiyle toplam kira bedeli olan 140.000,00 TL'nin ne kadarının dava dışı ... şirketine ait olduğunu tüm mecurların birbirine oranlanması ile tespit ettirmek ve buna göre bir karar vermek olduğunu, eksik inceleme ve araştırma ile alacak yönünden yanlış bir hüküm kurulduğunu, pandemi nedeniyle kiralananlar işletilemediğinden ifa imkansızlığı bulunduğunu, sunulan protokolü kabul etmediklerini ancak geçerli olduğunun kabulü halinde pandemi nedeniyle kira miktarlarının yeniden hesaplanması gerektiğini, hakkaniyete uygun olarak bir indirimin araştırılıp gözetilmediğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç