1- GİRİŞ:
 
GVK md. 73’de, kira geliri sahibi gerçek kişilerin kira gelirini beyanında emsal kira bedelini dikkate alacakları ve bu tutardan daha aşağı kira geliri beyan edemeyeceği öngörülmüştür.
2013 yılına ilişkin olarak, kira gelirinin beyanına ait açıklamaların yapıldığı (2014) beyanname düzenleme rehberinin 4 ve 5. sayfalarında da emsal kira bedelinin, hangi hallerde uygulanacağı ve tutarının da gayrimenkulün emlak vergisi değerinin %5’i olarak hesaplanacağı belirtilmiştir.
Bu hüküm ve açıklamalar karşısında, uygulamada beyan edilecek kira gelirinin, gerçek bedeli mi yoksa emsal kira bedeli mi olacağı konusu tereddütler doğmuştur.
Bu çalışma ile bu konuları irdelemeye çalışacağız.
 
2- EMSAL KİRA BEDELİ NEDİR VE KİMLERE  UYGULANIR:
 
Emsal kira bedeli, kira geliri elde eden ve bu gelirini beyan etmek durumunda olan  gerçek kişi gelir vergisi mükelleflerine uygulanır. Bu mükellefler, bina ya da arazileri için kira taktiri veya tespiti yaptırmamış ise, kira tutarını gayrimenkulün emlak vergi değerinin %5’inden az beyan edemezler. Bu kira tespiti mahkemece yapılır.  Bu beyana emsal kira bedeline göre beyan denir.
Emsal kira bedelinin uygulanmayacağı haller ile uygulama örneği 2014 rehberinde açıklanmıştır.
 
3- GERÇEK KİRA BEDELİ HANGİ HALLERDE            UYGULANIR VE NASIL TEVSİK EDİLİR:
 
VUK md. 3/B de, vergilemede vergi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas alınacağı belirtilmiştir.
O halde kira işlemlerinde, işlemin gerçekliği nasıl belirlenir.
GVK Gn.Teb. no: 268’de; konut kiralarında aylık 500 TL’nin üzerindeki kiranın, iş yeri kiralarında ise kiranın tamamının banka veya PTT tarafından düzenlenecek belgelerle tevsik edilmesi zorunlu tutulmuştur.
Ayrıca, kira işlemlerinde taraflar kira mukavelesi de düzenlerler.
Vergi mükelleflerine yapılan kiralama işlemlerinde ise bu mükellefler, kira ödemesi için VUK md. 234’e göre ayrıca gider pusulası düzenler ve bu belgeye göre gider yazarlar.
Diğer taraftan, Gelir İdaresi Başkanlığınca çıkartılan 1999/1 no.lu Gelir Vergisi İç Genelgesinde, elde edilen gerçek kira gelirinin; kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu vb. belgelerle veya kiracının ifadesi ile ispat ve tevsik edildiği durumlarda ayrıca emsal kira bedeli karşılaştırılması yoluna gidilemeyeceği belirtilmiştir.
Özetle, gerçek kira gelirinin beyan edilmesi ve bu beyanın kira kontratı ve banka dekontu ile tevsik edilmesi durumunda, emsal kira bedeli uygulaması yapılmayacaktır.
Mesken kira gelirlerinde, aylık 500 TL’ye kadar olan kira bedelleri bankalar aracılığı ile ödemesi zorunluluğu yoktur. Bu konuda konut sahiplerinin kiracılarına kira ödemesinin banka aracılığı ile yapması şartını getirirlerse, gerçek kiranın kira kontratının yanında banka dekonut ile de tevsiki sağlanmış olur. Özellikle bu hususa, konut kirasına ait (2014 yılı için istisna tutarı olan) 3.300 TL’den daha fazla kira elde edilenlerin dikkat etmesinde yarar vardır.
 
4- BİR İŞLETMEYE DAHİL GAYRİMENKULÜN  KİRALANMASINDA EMSAL KİRA BEDELİ:
 
Bir ticari veya zirai işlemeye veya kurumlar vergisi mükellefi olan bir firmanın aktifine dahil gayrimenkullerin kiralanması işleminde ise, GVK md. 73’e göre emsal kira beledi uygulanmaz. Zira, bu şekilde elde edilen kira geliri gayrimenkul sermaye iradı sayılmaz, ticari, zirai veya kurum kazancı sayılır.
Bu işlemde, kanunun öngördüğü %5’e göre belirlenen emsal kira değil, o kiralanan gayrimenkulün gerçek emsaline göre belirlenen emsal bedeli esas alınır.
Kurumlar vergisi mükellefleri yönünden, KVK md.13 esasları da dikkate alınır.
 
5- GELİR VERGİSİ BEYANINA TABİ OLMAYANLARIN KİRA GELİRİNDE EMSAL KİRA  BEDELİ:
 
GVK md. 73’deki emsal kira bedeli, kira gelirini beyan etmek zorunda olan gelir vergisi mükelelfleri bakımından uygulanır.
Kira gelirini beyan etmek zorunda olmayan, örneğin dernek ve vakıflar gibi gayrimenkul sahiplerinin kira gelirinin tespitinde, GVK md. 73’deki emsal kira bedeli uygulanmaz. Bu kira ödemelerini yapanlar bakımından, tevkifat matrahının tespitinde gerçek emsal bedeli dikkate alınır.
 
6- SONUÇ:
 
Gerçek kişilerin bina veya arazilerini kiraya vermeleri durumunda, gerçek kira bedelini kira kontratı ve banka ödeme dekontu ile tevsik etmeleri durumunda, gayrimenkulün emlak vergisi değerinin %5’i olarak belirlenen emsal kira bedeli esası uygulanmaz; vergileme beyan edilen gerçek kira üzerinden yapılır.
Bu husus, Maliye Bakanlığı Gelir İdaresinin 23.12.1999 tarihli ve B.07.0GEL.0.43/4303-48/49240 sayılı ve 9.6.2011 tarih ve B.07.1.GİB.4.35.16.01-176200-227 sayılı özelgelerinde de öngörülmüştür.