2024 yılında verilecek 2023 yılı gelirlerine ilişkin gelir vergisi beyannamesi hakkında örnekli yazıların yer aldığı Maliye Postası' nın Mart 2024 sayısını incelemek için tıklayın.

1- GİRİŞ:

GVK md. 73’de, kira geliri sahibi gerçek kişilerin kira gelirini beyanında emsal kira bedelini dikkate alacakları ve bu tutardan daha aşağı kira geliri beyan edemeyeceği öngörülmüştür.  Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin %5'idir.

Gelir Vergisi Kanununun 73. Maddesinde binaların sahiplerinin usul, füru ve kardeşlerinin ikametine bedelsiz olarak tahsis edilmesi halinde, emsal kira bedeli uygulanmayacağı belirtilmiştir.  

Usul (üstsoy); anne, baba, büyükanne, büyükbaba ve bunların anne ve babalarıdır. Füru (altsoy) ise; evlatlar, torunlar ve bunların çocuklarıdır. Bu tanıma göre bir kimsenin  tapuda kendi adına kayıtlı bir konutunda  eşinin annesinin  bedelsiz olarak  ikamet etmesi halinde bu kimsenin herhangi bir kira geliri olmasa dahi emsal kira bedelini beyan etmesi ve vergisini ödemesi gerekir.

Değerli vergi uzmanı rahmetli arkadaşım Şükrü Kızılot bu şekilde ödenen vergiye "Kaynana Vergisi" derdi. Bu terimin yerleştiğini ve artık  sıklıkla kullanıldığını görmekteyiz.

Bu hüküm ve açıklamalar karşısında, uygulamada beyan edilecek kira gelirinin, gerçek bedeli mi yoksa emsal kira bedeli mi olacağı konusu tereddütler doğmuştur. Bu yazımızda bu konudaki görüşlerinizi mevzuat hükümlerine göre açıklayacağız.

2- EMSAL KİRA BEDELİ NEDİR VE KİMLERE UYGULANIR:

Emsal kira bedeli, kira geliri elde eden ve bu gelirini beyan etmek durumunda olan gerçek kişi gelir vergisi mükelleflerine uygulanır. Bu mükellefler, bina ya da arazileri için kira taktiri veya tespiti yaptırmamış ise, kira tutarını gayrimenkulün emlak vergi değerinin %5’inden az beyan edemezler. Bu kira tespiti mahkemece yapılır. Bu beyana emsal kira bedeline göre beyan ödenir.

3- GERÇEK KİRA BEDELİ HANGİ HALLERDE UYGULANIR VE NASIL TEVSİK EDİLİR:

VUK md. 3/B de, vergilemede vergi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas alınacağı belirtilmiştir.

O halde kira işlemlerinde, işlemin gerçekliği nasıl belirlenir?

GVK Gn.Teb. no: 268’de; konut kiralarında aylık 500 TL’nin üzerindeki kiranın, iş yeri kiralarında ise kiranın tamamının banka veya PTTtarafından düzenlenecek belgelerle tevsik edilmesi zorunlu tutulmuştur.

Ayrıca, kira işlemlerinde taraflar kira mukavelesi de düzenlerler.

Vergi mükelleflerine yapılan kiralama işlemlerinde ise bu mükellefler, kira ödemesi için VUK md. 234’e göre ayrıca gider pusulası düzenler ve bu belgeye göre gider yazarlar.

Diğer taraftan, Gelir İdaresi Başkanlığınca çıkartılan 1999/1 no.lu Gelir Vergisi İç Genelgesinde, elde edilen gerçek kira gelirinin; kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu vb. belgelerle veya kiracının ifadesi ile ispat ve tevsik edildiği durumlarda ayrıca emsal kira bedeli karşılaştırılması yoluna gidilemeyeceği belirtilmiştir.

Özetle, gerçek kira gelirinin beyan edilmesi ve bu beyanın kira kontratı ve banka dekontu ile tevsik edilmesi durumunda, emsal kira bedeli uygulaması yapılmayacaktır.

Mesken kira gelirlerinde, aylık 500 TL’ye kadar olan kira bedelleri bankalar aracılığı ile ödemesi zorunluluğu yoktur. Bu konuda konut sahiplerinin kiracılarına kira ödemesinin banka aracılığı ile yapması şartını getirirlerse, gerçek kiranın kira kontratının yanında banka dekonut ile de tevsiki sağlanmış olur. Özellikle bu hususa, konut kirasına ait (2023 yılı için istisna tutarı olan) 21.000 TL’den daha fazla kira elde edilenlerin dikkat etmesinde yarar vardır.

4- BİR İŞLETMEYE DAHİL GAYRİMENKULÜN KİRALANMASINDA EMSAL KİRA BEDELİ:

Bir ticari veya zirai işlemeye veya kurumlar vergisi mükellefi olan bir firmanın aktifine dahil gayrimenkullerin kiralanması işleminde ise, GVK md. 73’e göre emsal kira beledi uygulanmaz. Zira, bu şekilde elde edilen kira geliri gayrimenkul sermaye iradı sayılmaz, ticari, zirai veya kurum kazancı sayılır.

Bu işlemde, kanunun öngördüğü %5’e göre belirlenen emsal kira değil, o kiralanan gayrimenkulün gerçek emsaline göre belirlenen emsal bedeli esas alınır.

Kurumlar vergisi mükellefleri yönünden, KVK md.13 esasları da dikkate alınır.

5- GELİR VERGİSİ BEYANINA TABİ OLMAYAN KİMSELERİN KİRA GELİRİNDE EMSAL KİRA BEDELİ:

GVK md. 73’deki emsal kira bedeli, kira gelirini beyan etmek zorunda olan gelir vergisi mükellefleri bakımından uygulanır.

Kira gelirini beyan etmek zorunda olmayan, örneğin dernek ve vakıflar gibi gayrimenkul sahiplerinin kira gelirinin tespitinde, GVK md. 73’deki emsal kira bedeli uygulanmaz. Bu kira ödemelerini yapanlar yaptıkları kira ödemeleri üzerinden tevkifat yaparlar ve  tevkifat matrahının tespitinde gerçek emsal bedeli dikkate alınır.

6- SONUÇ:

Gerçek kişilerin bina veya arazilerini kiraya vermeleri durumunda, gerçek kira bedelini kira kontratı ve banka ödeme dekontu ile tevsik etmeleri durumunda, gayrimenkulün emlak vergisi değerinin %5’i olarak belirlenen emsal kira bedeli esası uygulanmaz; vergileme beyan edilen gerçek kira üzerinden yapılır.

Bu husus, Maliye Bakanlığı Gelir İdaresinin 13/07/2011 tarihli ve  B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 73-956 sayılı özelgesinde de öngörülmüştür. 

Maliye Postası garantisiyle 

• En yeni mevzuat değişikliklerini hızlı ,güvenilir ve kolaylıkla takip ederek zaman kazanmak;
• Vergi, SGK, İş, Ticaret Mevzuatı ile ilgili güncel konularda sorularınıza sağlıklı cevaplar almak;
• Uygulamaya yönelik  makaleleri  okumak  için siz de abonemiz olun.

 Abonemiz Olmak İçin Tıklayın.

Bu ve diğer konularda abonelerimizin sorularına  verdiğimiz cevapları  okumak  için tıklayın.

Dergimizde yayımlanmış bazı makaleler için tıklayın.

Yayımladığımız Özelge ve Danıştay Kararlarını incelemek için tıklayın.

2003 ve 2004 yıllarında yapılan enflasyon düzeltmesine dair çalışmaları bulunan Eski Hesap Uzmanı Levent Ünlü  Maliye Postası'nın medya sponsorluğunda ücretsiz Enflasyon Düzeltmesi Semineri verecektir. Seminerle ilgili genel bilgiler haberimizdeki resimde bulunmaktadır. Daha fazla bilgi ve rezervasyon için 0312 426 26 00 numaralı telefonu arayın.