Şerife DOĞAN

Gayrimenkul satın almak uzun vadeli ve kârlı bir yatırım aracıdır. Konut veya iş yeri satın aldığınızda aslında iki hedefiniz vardır: Kısa/uzun vadede daha yüksek bir fiyata satmak veya yüksek kira getirisi elde etmek. Yapılan bir araştırmanın sonuçlarına göre, insanların yüzde 92’si arsanın en kârlı gayrimenkul yatırımı olduğunu söylerken, başka bir araştırmanın sonuçlarına göre son yedi yılda altından sonra en kârlı yatırım aracının konut olduğu ve konut yatırımı ile mevduat, borsa, döviz ve altın yatırımlarının güncel değerlerinin karşılaştırıldığı belirtilmiş analiz sonucu olarak, “İncelenen dönemde konut yatırımının altın yatırımından sonra en yüksek getirili ikinci yatırım aracı olduğunu söyleyebiliriz” ifadesine yer verilmiştir.(1) Söz konusu araştırma notunda, konut satın alıp onu kiraya vermenin kârlı bir yatırım olup olmadığı incelenmekle birlikte Türkiye’de konut yatırımı, sadece kiraya vermek amacının dışında da özellikle bireyler için tüm zamanlarda önemli bir yatırım aracı olmuştur. Neticede; bireyler ya da diğer bir ifadeyle gerçek kişiler yatırım yapmak amacıyla bir gayrimenkul (konut, iş yeri, arsa vb.) satın alabilir ve değeri yükseldiğinde satarak gelir elde etmeyi hedefleyebilir. Söz konusu satış işleminden elde edilecek bir kazanç olduğuna göre bu kazanç ile ilgili ne gibi vergisel yükümlülükler olduğu da bilinmelidir.
Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi hakkında “ticari kazanç” ve “diğer kazanç ve iratlar” olmak üzere iki ayrı gelir türü bulunmaktadır. Gerçek kişiler tarafından elde edilen bu gelirin verginin konusuna girip girmediğine veya hangi gelir türüne gireceğini öncelikle tespit etmek gerekir. İki gelir türünü birbirinden ayıran en önemli özellik genel olarak devamlılık göstermeyen gelirlerin diğer kazanç ve iratlar kapsamında değerlendirilmiş olmasıdır. Diğer kazanç ve iratlar ise değer artışı kazançları ve arızi kazançlar olmak üzere iki alt ayrıma tabidir. Gayrimenkul alım-satım işlemi ticari kazanç hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç “değer artışı kazancı” olarak değerlendirilecektir.
Bu yazımızda gerçek kişiler tarafından yapılan -ticari kazanç hükümleri kapsamında değerlendirilmeyen- gayrimenkul alım-satımında değer artışı kazancı ile ilgili vergisel yükümlülükler soru ve cevaplarla anlatılacaktır.
Gayrimenkul alım-satımında değer artışı kazancı nedir?
Gerçek kişiler, bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkulleri elden çıkarırsa bu durumda elde edilen kazanç “değer artışı kazancı” olarak değerlendirilir.
Değer artışı kazancında “elden çıkarma” kavramı nedir?
Elden çıkarmadan kastedilen; gayrimenkulün satışı, bir bedel karşılığı devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi ve ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması şeklinde sayılmaktadır.
Gayrimenkul alım-satımından elde edilen kazancı değer artışı kazancı kapsamında değerlendirmenin şartları nelerdir?
Aşağıdaki koşulların birlikte gerçekleşmesi durumunda, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.
1- Gayrimenkul bir veya daha fazla gerçek kişiye ait olmalı,
2- Gayrimenkulün edinimi bir bedel karşılığı olmalı yani ivazsız bir yolla edinilmiş olmamalı,
3- Gayrimenkul iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmalı,
4- Satış tutarı ile alış tutarı arasındaki fark, 2024 takvim yılı için 87.000 TL’den fazla olmalıdır.
Gayrimenkul satışlarında 5 yıllık sürenin başlangıcı nasıl tespit edilecek?