Erkan KURAK

İmar planları yoluyla arsa kullanım fonksiyonları yani konut, sanayi, ticaret, park, otopark, kamu hizmet alanı gibi amaçlarla kullanım amaçları belirlenir. Bunun yanında yapılaşma şartları da imar planları ve ekleri ile belirlenmektedir. Yapılaşma koşulları arsa üzerine yapılacak yapının toplam kapalı alanı, kat sayısı, yüksekliği gibi sınırlamaları ifade etmektedir. Taşınmaz değerlemesinde taşınmazın kullanım şartları değeri etkileyen en temel faktörlerindendir. Dolayısıyla imar planları sonucunda ortaya bir rant çıkmaktadır. Eskiden beri bu rant paylaşımında kamunun doğrudan pay alamadığı bir gerçektir. Bunun için de yapılan son düzenleme ile imar planı değişiklikleri veya yeni plan çalışmaları sonucunda arsanın değerini artıracak düzenlemeler yapılması halinde ortaya çıkması muhtemel rantın kamuya aktarılması şartları düzenlenmiştir. Bu kapsamda uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının %90’ının değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasına, bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemler ile diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları belirlemek amacıyla İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği düzenlenmiştir.

DEĞER ARTIŞ PAYININ KONUSU

Yönetmeliğe göre değer artışı, plan değişikliğine konu alanın, plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının; uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası tespit edilen değeri arasındaki artışın %90’ını ifade etmektedir.

Bu bakımdan bu düzenleme esaslarının uygulanması için gerekli şartlar düzenlenmiştir. Buna göre;

-Bir plan değişikliğinin bulunması

-Yeni yapılacak plan değişikliği ile fonksiyon ve yapılaşma koşullarının olumlu anlamda değişmesi

-Yapılan değişiklik sonucunda taşınmaz değerinde olumlu bir artış gerçekleşmesi

-Bu artışın değerleme raporu ile tespit edilmesi

-Hesaplanan değer artışının yüzde doksanının kamuya aktarılması

Gerekmektedir.

Değer artış payına konu olacak plan değişiklikleri

Yapılacak plan değişikliklerinin yönetmelik kapsamında değer artış payına konu olabilmesi için değişiklikler sonucunda taşınmaz değerinin artırılması gerekir. Bundan dolayı da her değişiklik bu kapsamda değerlendirilemez. Aynı yönetmelikte değer artış payına konu olacak plan değişikliklerinin hangileri olacağı sayılmıştır.

Bu kapsamda yapılacak Uygulama imar planı değişikliklerinin plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak yapılmış olması gerekmektedir.

Bu değişiklikler sonucunda ihtiyaç duyulan kentsel, sosyal ve teknik altyapı kullanımları, ada bazında veya duruma göre adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmalıdır. Ticaret+konut, turizm+konut, ticaret+turizm+konut gibi karma kullanım kararı getiren fonksiyon değişiklikleri yapılması halinde de değer artış payı söz konusu olacaktır.

Riskli yapı bulunan arsalara ilişkin değişikliklerde emsal inşaat alanının yüzde yirmi üzerinde artırılması halinde bu oranın üzerinde ortaya çıkacak kısım değer artış payına konu olabilecektir.

Değer artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler