EMLAK VERGİSİNE ESAS TAKDİR DEĞERLERİNİN BELİRLENMESİ

1.KANUN ve UYGULAMA NE DİYOR?

1.1. 2017 yılı, bina, arsa ve araziler için 2018 yılına ait uygulanacak emlak vergi değerinin tespitiyle ilgili arsa ve arazi metrekare birim değer takdirlerinin yapılacağı yıldır. Dolayısıyla bu yılın temmuz ayının sonunda da basında takdir komisyonlarınca takdir edilen emlak vergisi birim değerlerine ilişkin, önceki belirlemeye göre 4 kat, 5 kat gibi ölçüsüzce arttırılmış tutarlarına dair haber, makale, eleştiri vb. okuduk, duyduk, hayıflandık. Bu olay neden bu kadar toplumu tedirgin etti? Çünkü, bu yıl için emlak vergisi 1 ödemişsek, gelecek yıl 4 ya da 5 kat ödeyecektik. Bu da bizim oldukça dar olan bütçemizin beklenmedik bir şekilde olağanüstü ölçüde sarsılması anlamına geliyor. Bu kadar olağanüstü bir şekilde artmış olan vergiyi, ancak sınırlı artabilen gelirimizle nasıl karşılayacaktık? Sonuçta oluşan kaygılarımız, emlak vergisi değerlerinde yapılan bu artışların uygulama, kanunlar, hukuk karşısındaki durumunun ne olduğuna dair merakımızı arttırdı.

1.2.Konuyu düzenleyen Kanunun ilgili fıkra hükmü şöyledir. “Takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin (Emlak Vergisi Kanununun 33 üncü maddesinin (8) numaralı fıkrasına göre yapılacak takdirler dahil) yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanarak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere imza karşılığında verilir.

Büyükşehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararları, vali veya vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar veya vekalet vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü ile ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında verilir. Merkez komisyonu kendilerine tebliğ edilen kararları on beş gün içinde inceler ve inceleme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gönderir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu değerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır. Vergi mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine on beş gün içinde Danıştay’a başvurulabilir. Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir. Bakanlar Kurulu bu fıkrada yer alan dört yıllık süreyi sekiz yıla kadar artırmaya veya iki yıla kadar indirmeye yetkilidir.”

1.3.Kanun hükmünün uygulaması şöyledir.

1.3.1.Arsa ve arazilere ilişkin emlak vergisi değerleri, 4 yılda bir takdir komisyonları tarafından birim değer (metrekaresi TL) olarak belirlenmektedir. Buna göre arsaların birim değerleri, bulunduğu her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler itibarıyla, araziler bulunduğu il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban ve sulak) itibarıyla belirleme yapılmaktadır. [2]

1.3.2.1.Takdir komisyonları arsalar ve araziler için ayrı ayrı oluşturulmaktadır. Arsalar ait takdir komisyonları,

a) Belediye başkanı veya tevkil edeceği bir memur (başkan),

b) İlgili belediyeden yetkili bir memur,

c) Defterdarın, vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde ise vergi dairesi başkanının görevlendireceği iki memur,

d) Tapu sicil müdürü veya tevkil edeceği bir memur,

e) Ticaret odasınca seçilmiş bir üye,

f) İlgili olduğu arsalara ilişkin organize sanayi bölgesini temsilen bir üye,

g) İlgili mahalle veya köy muhtarından [3] olmak üzere 7 üyeden oluşmaktadır. Bu komisyonların arsa takdirlerinde uyulacak esaslar ve yapacağı işler, ayrıntılı olarak 2017/1 sayılı EVK Genelgesinde sayılmıştır.

1.3.2.2. Arazilere ait takdir komisyonları da

a) Vali (başkan),

b) Defterdar (vergi dairesi başkanlığı bulunan yerlerde vergi dairesi başkanı),

c) Tarım ve Köy işleri Bakanlığı il müdürü (Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı il müdürü),

d) İl merkezlerindeki ticaret odasından seçilmiş bir üye,

e) İl merkezlerindeki ziraat odasından seçilmiş bir üyeden [4] olmak üzere 5 üyeden oluşur. Bu komisyonların arazi takdirlerinde uyulacak esaslar ve yapacağı işler, ayrıntılı olarak 2017/1 sayılı EVK Genelgesinde sayılmıştır.

1.3.2.3 Büyükşehir belediyesi bulunan illerde arsa ve araziye ait takdir komisyonu kararlarını inceleyecek merkez komisyonu ise;

a) Vali veya vekâlet vereceği memurun başkanlığında,

b) Defterdar veya vekâlet vereceği memur (vergi dairesi başkanlığı bulunan illerde vergi dairesi başkanı veya vekâlet vereceği memur),

c) Vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdürü,

d) Ticaret odasınca görevlendirilecek bir üye,

e) Serbest muhasebeci mali müşavirler odasınca görevlendirilecek bir üye,

f) Esnaf ve sanatkârlar odaları birliğince görevlendirilecek bir üyeden olmak üzere 6 üyeden oluşur. [5] Merkez Komisyonu, kendilerine tebliğ edilen arsa veya araziye ait takdir komisyonu kararlarını 15 gün içinde inceler.

1.3.3.Takdir Komisyonlarının yapacağı takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin yapılacağı sürenin başlangıcından (2018 yılı başından) en az 6 ay önce karara bağlanarak,

- arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere,

araziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere,

imza karşılığında tebliğ edilmesi işlemlerinin, 30 Haziran 2017 günü mesai bitimine kadar bitirilmesi gereklidir. [6]

1.3.4.1.Takdir komisyonları kararlarına karşı, kendilerine karar tebliği edilen daire, kurum ve teşekküller ile köy ve mahalle muhtarlıkları (15) gün içinde bulundukları yer vergi mahkemelerinde dava açabilirler. [7] Ancak İdare bu süreyi, “Takdir komisyonu kararları aleyhine (30) gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmamış ise takdir edilen değerler kesinleşecektir” şeklinde açıklama yaparak kanuna aykırı mahiyette olsa da hukuka uygun hale getirmiştir. Kanunun kendilerine kararların tebliğ edilmesinden itibaren (15) gün içinde dava açabilme ehliyetini verdiği kuruluşlar, arsalar için ticaret veziraat odaları, muhtarlık ve belediyeler, araziler için ticaret ve ziraat odaları, belediyelerdir. Dava açabilme ehliyeti, ilgili arsa ve arazi sahiplerine tanınmamıştır.

1.3.4.2. Açılan davalar sonucu vergi mahkemelerince takdir komisyonu kararının iptali yolunda karar verilmiş olması halinde, ilgili valilerce Danıştay nezdinde temyiz konusu yapılması uygun görülmeyen kararlar için takdir komisyonlarının derhal toplanarak yeni bir karar vermesi talep edilir. [8] İlgili valilerce Danıştay nezdinde temyiz konusu yapılması uygun görülen vergi mahkemesi kararları için (30) gün içinde işlem tesis edilmesi, bu süre içerisinde vergi mahkemesi kararları göz önünde bulundurulmak suretiyle takdir komisyonlarınca derhal yeniden takdir yapılması talep edilmiştir. [9] Vergi İdaresi, yeniden yapılacak takdirlerle ilgili takdir komisyonu kararlarının gerekçeli olmasını, gerekçede arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin vergi mahkemesi kararı dikkate alınarak belirlendiğinin açıklanmasını öngörmüştür. Arsa takdir komisyonu kararlarına karşı açılacak davalarda muhatap, karara iştirak eden belediye olacaktır. [10]  

1.4.Takdir komisyonu kararlarına karşı ilgili kurumlarca süresinde dava açılmamış olması halinde veya dava açılmışsa açılan davanın sonuçlanması halinde dava sonucuna göre verilen kararlarla saptanan arsa ve arazi birim değerleri kesinleşmiş olacaktır. Bu şekilde kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili belediyelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve tahakkukun yapıldığı yılın başından mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir.

2.KANUN HÜKÜMLERİNİN VE UYGULAMANIN DEĞERLENDİRİLMESİ

2.1. ”Emlak vergisine ait bedel ve değerlerin tespiti, ilanı ve kesinleşmesi” başlıklı madde hükmünün yukarıya alınan fıkrası ve bu fıkranın uygulanması, Anayasa’ya ve hukuka aykırılıklar itibariyle eleştirilebilir. Aslına bakılırsa Vergi İdaresi, fıkra hükmünün dava açma ve temyiz etme süresine ilişkin taşıdığı (15) günlük işlem sürelerini, 2577 sayılı İYUK hükümlerini esas almak suretiyle (30) gün olarak açıklamıştır. Aynı şekilde Vergi İdaresi, takdir komisyonu kararlarına karşı açılacak davada davacının davalı olarak muhatabının “kararlara iştirak eden ilgili yer belediyelerin” olduğunu da açıklamıştır. Ancak anılan bent hükmü, Anayasanın özellikle “hak arama hürriyeti”, [11] “temel hak ve hürriyetlerinin korunması” [12] , ve “vergi ödevi” [13] başlıklı hükümlerine aykırılıklar taşımaktadır. Bununla beraber fıkra hükmünün Anayasa ve hukuka olan aykırılıklarını, fıkra hükmünde belirlenen yasa kurallarını esas alarak irdelemek isteriz.

2.2.Emlak Vergisine Esas Değerin Saptanmasında Emlak Sahibine yada Temsilcilerine Hiçbir Şekilde Söz Hakkı Tanınmamıştır.

2.2.1.Emlak Vergisi Kanunu’na göre Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar arazi vergisine tabidir. [14] Arazi vergisinin mükellefi, arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenlerdir. [15] Arazi vergisinin matrahı, arazinin Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir. [16] Arazi vergisinin oranı binde bir, arsalarda ise binde üçtür. Bu oranlar, büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde %100 artırımlı uygulanır. [17]  Arazi vergisi, ilgili belediye tarafından takdir komisyonlarınca takdir olunan birim değerlere göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. [18] Bu suretle tarh olunan vergi, tarh olunan tarikte tahakkuk etmiş sayılır. [19] İzleyen yıllarda bu şekilde tespit edilen vergi değeri, her yıl yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde arttırılarak vergi değerinin yeni tutarı belirlenir. [20] Yeni vergi değeri üzerinden tarh edilen vergiler o yılın başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır. [21]

2.2.2.Yukarıda özetlenen Kanun hükümlerinden anlaşıldığı üzere emlak vergisi, beyan esasına dayanan, emlak vergisi matrahı olan emlak vergi değerinin emlak malikince belirlendiği bir vergi değildir. Tam tersine emlak vergisinin matrahı olan vergi değeri [22] özel olarak oluşturulmuş takdir komisyonlarınca belirlendiğinden, İdarece belirlenmiş olan emlak vergisi değeri üzerinden mükellefin ödeyeceği verginin tarh ve tahakkuk ettirildiği bir vergidir. Bu itibarla vergi değerinin mükellef tarafından değil de takdir komisyonlarınca saptanması, ödenecek vergi tutarının tamamen mükellefin kendisi dışında belirlenmesi anlamına gelmekte ve emlak vergisini bir çeşit “salma” [23] haline dönüştürmektedir. Bu şekliyle emlak vergisi mükellefinin, sahibinin arzuladığı ölçüde süt sağdığı inekten pek bir farkı bulunmamaktadır. Nitekim medyada yoğun bir şekilde 2017 yılında takdir komisyonlarınca 2018-2022 yılları arasındaki 4 yıllık dönem için belirlenen arazi birim değerlerinin (emlak vergi değeri), önceki 4 yıllık (2014-2017 yılları) dönem için belirlenmiş olan değerlerden 4 ve 5 kat gibi yüksek tutarlarda belirlenmesinden şikâyet edilmektedir.  Bu durum, sözünü ettiğimiz takdir komisyonlarınca belirlenen emlak vergi değerlerinin belirlenmesine ilişkin yasal hükümlerinin, Emlak vergisi matrahının (vergi değerinin) mükellefin kendisi tarafından ya da yürürlükte olan bir kanunla belirlenmemiş, aksine idari makamlarca belirlenmiş olması nedeniyle Anayasa’da yer verilen “verginin yasallığı ilkesine,” [24] uygun düşmemektedir.

2.3.2017 Yılında Takdir Komisyonlarınca Saptanan Emlak Vergi Değerlerinin Halen Uygulanan Vergi değerlerine Göre Olağanüstü Yüksek Tutarlarda Belirlenmesi 

2.3.1.Vergi değerlerinin çok yüksek belirlenmesi, takdir komisyonlarının sayısal çokluğu dikkate alındığında sistematik bir eylem olamaz. Ancak emlak vergi değerlerinin geçen döneme göre olağanüstü yüksek tutarlarda belirlendiği yönündeki şikayetlerin çokluğu da bir gerçek. Nitekim medyada yoğun bir şekilde 2017 yılında takdir komisyonlarınca 2018-2022 yılları arasındaki 4 yıllık dönem için belirlenen arazi birim değerlerinin (emlak vergi değeri), önceki 4 yıllık (2014-2017 yılları) dönem için belirlenmiş olan değerlerden 4 ve 5 kat gibi yüksek tutarlarda belirlenmesinden şikâyet edilmektedir. Oysa son 4 yıllık döneme ilişkin istatistiki veriler, enflasyonda da konut fiyatlarında da oluşan artışa bakılırsa, vergi değerlerindeki artışla paralel değil. [25] Bu artışların özellikle konut inşaatlarının yoğunlaştığı bölgelerde oluştuğundan da bahsedilmektedir. Bununla beraber takdir komisyonlarınca belirlenen ve kendilerine tebliğ edilen emlak vergisi değerlerine belediyeler olsun, ticaret odaları olsun ilgili kurumlar web sayfalarına koymadıkları için kolayca da ulaşılmıyor. Sanki emlak maliklerinden bu bilgiler saklanıyormuş gibi bir tutum var.        

2.3.2. Emlak vergi değerlerinin geçen döneme göre olağanüstü yüksek tutarlarda belirlenmesi yargısına, iki ayrı döneme ilişkin emlak vergi değerlerinin kıyaslanması sonucunda varılmaktadır. Eğer bu yargı doğru ve gerçekse, vergi değerleri bir önceki döneme göre 4-5 kat artmışsa bu şekilde belirlenen takdir komisyonu kararları, Anayasanın hukuk devleti olma ilkesine [26] (hukuk güvenliği ilkesine) [27] ve kişilerin mülkiyet hakkına [28] getirilen sınırlamada öngörülen ölçülülük ilkesine [29] aykırılık taşır. Kaldı ki takdir komisyonlarının saptadığı vergi değerlerine bağlı olarak hesaplanan vergi, kanunla belirlenmemiş olduğundan mülkiyet hakkına getirilen sınırlama nedeniyle de Anayasa’ya aykırıdır.

2.4.Vergi Değeri Üzerinden Alınan Emlak Vergisi, Mükellefin Mali Gücüne Göre Alınmamaktadır.   

2.4.1. Vergi değeri, Kanunda sayılan (8) değerleme ölçüsünden biridir. [30] Bu değerleme ölçülerinden vergi değerinin dışında kalanlar, Kanunun öngördüğü “değerlemede, iktisadi kıymetlerden her biri tek başına nazara alınır.” [31]  kuralına uygun olarak değerleme işlemine tabi tutulurlar. İktisadi kıymetin vergi değerinin belirlenmesinde, anılan yasa kuralına aykırı bir şekilde iktisadi kıymetin sadece kendisi tek başına nazara alınarak değerlemeye konu yapılmaz. Sadece emlak vergisinde uygulanan “vergi değeri” değerleme ölçüsü, örneğin aynı cadde üzerindeki tüm arsalar için “tek bir değer” tespit edilmektedir. [32] Oysa 5 kilometre uzunluğundaki bir caddede yer alan tüm arsaların değerinin aynı olduğu hiçbir şekilde iddia edilemez.

2.4.2. Kanuna göre vergi değeri bir değerleme ölçüsüdür ancak bu değerleme ölçüsünün uygulandığı iktisadi kıymetin (bina, arsa, arazinin) somut olarak hangi değerini ölçtüğü belirsizdir. Bir arsanın saptanan vergi değeri, örneğin o arsanın maliyet bedeli, borsa rayici, tasarruf değeri, kayıtlı değeri, itibari değeri ve emsal bedeli değildir. Bütün bu değerler o iktisadi kıymetle (arsa ile) ilgili belli niteliklerine göre saptanmış somut değerleri ifade ederken, vergi değeri iktisadi kıymetin hangi niteliğine göre somut bir değeri ölçmektedir? Bu soruya verilecek bir cevap bulunamaz. Nitekim 2017 takdir kararlarındaki 4-5 kat arttırılmış vergi değeri yüksekliklerinin bile hala ilgili arsa rayiç bedellerinin çok altında kaldığı savunmasına da şahit olunmaktadır. Bu savunma doğru değildir çünkü arsanın vergi değeri, arsanın rayiç bedeli olarak tanımlanmamıştır. Esasen vergi değerinin, sadece takdir komisyonlarınca biçilmiş olan değer olma özelliği dışında bir özelliğe sahip olmadığı da açıktır. [33] Vergi değeri kavramının özü itibariyle iktisadi kıymetin hangi somut niteliğine göre belirlenmiş bir değeri olduğuna yanıt verilememesi, onu “vergi matrahlarının hesaplanmasıyla ilgili iktisadi kıymetlerin takdir ve tespiti” [34] bakımından “gerçek” bir değerleme ölçüsü olmaktan da çıkarmaktadır.

2.4.3.Takdir komisyonları, bir vergi mükellefine (arazi, arsa malikine) ait sınırları çizilmiş somut nitelikteki arsasının veya arazisinin vergi değerini de takdir etmemektedirler. Aslında takdir komisyonlarının takdir ve tespit ettikleri şey, emlak vergisi mükelleflerinin emlaklerine ilişkin vergi değerlerinin hesaplanmasında dikkate alınacak asgari ölçüde [35] arsa ve arazi metre kare birim değerlerinin tespitidir. [36] Dolayısıyla bu şekilde yapılmış bir değerleme, iktisadi kıymetin nevi ve mahiyetine göre yapılmış olan bir değerleme özelliğini taşımamakta, iktisadi kıymetin bu “ortalama ölçü” özelliğine sahip birim metrekare değerinin, iktisadi kıymetin bütününe olan uyumu veya farklılığı ölçüsünde de iktisadi bütünün değerini yansıtabilmekte ya da yansıtamamaktadır. Arsa ve arazinin iki boyutlu bir fiziğe sahip olduğu da dikkate alındığında, arsa ve arazinin eni ile boyunun yerleştiği sokak veya caddelerdeki saptanan birim değerler de farklı olduğunda, değerleme ölçüsü tamamen ölçü olma vasfını kaybetmektedir.

2.4.4.Vergi değerinin değerleme ölçüsü olma mahiyetine ilişkin yukarıdaki açıklamalardan da anlaşılacağı üzere vergi değeri esas alınarak tahsil edilen emlak vergisi, Anayasanın verginin mali güce göre alınması ilkesine pek uygun olduğu da söylenemez. [37] Zira emlak vergisinin alınmasında kullanılan vergi değeri değerleme ölçüsünün, Kanunun belirlediği değerleme esasları yönünden mükellefin mali gücünü göstermesine ilişkin olarak “doğru ve gerçek bir ölçü” olmadığı anlaşılmaktadır.

2.5.Emlak Vergisi Mükellefinin Hakkını Arama Hakkı Kanunla Elinden Alınmıştır.

2.5.1.Takdir komisyonlarınca saptanan emlak vergisine ilişkin vergi değerlerine karşı, Kanun sadece kendilerine takdir kararlarının tebliğ edildiği daire, kurum ve kuruluşlar, ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları, vergi mahkemesi nezdinde dava açabilmektedirler. [38] Sonuçta takdir komisyonlarınca saptanan arsa metrekare değerlerine itiraz arsa veya arazi sahiplerine değil,  arsa ve arazi maliklerini temsil etmeyen, arsa ve arazi maliklerinin üye dahi olmadığı kamu tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğini taşıyan mesleki kuruluşlara, belediye ve muhtarlıklar gibi kamu idarelerine tanınmıştır. Bu idare ve kuruluşların, verilen kararlar neticesinde emlak vergisi mükellefinin bireysel hukuki konumlarının zedelenip zedelenmediğinden bilgileri, haklarının zail olup olmadığını merak edip, her birinin bireysel hukuki durumlarını inceleme yapma fırsatları ve yeltenseler bile zamanları dahi olamaz. Dolayısıyla bu idare ve kuruluşlar, dava açma haklarını mükellef bazlı bireysel haksızlar üzerine temellendiremezler.

3.SONUÇ:

3.1.Halen sıcak olarak gündemde olan takdir komisyonlarınca belirlenen emlak vergisi vergi değerlerinin haksız ve hukuksuz bir şekilde uygulamaya konması, vergi hukuku bakımından kabul edilebilecek nitelikte değildir. Zira Anayasamıza göre yasa ile konması gereken (emlak) vergi(si), bu takdir komisyonlarının belirlediği, içeriği ve niteliği belirsiz bir kavram olan ve gerçek hayatın değerleri ile bir bağı bulunmayan “vergi değerleri” ile konmaktadır. Takdir komisyonlarınca bir caddedeki arsanın birim metre karenin TL cinsinden karşılığı, fiili durum, gerçek ekonomik ve ticari hayatın işlemleri ile bir ilişki kurulmadan, sadece varsayımlara ve komisyon üyelerinin adalet duygularına ve varsayımlarına dayalı olarak belirlenmektedir. Örneğin metre karesi 1 500.-TL olarak belirlenen 350 metre kare olan arsanın vergi değeri (1 500-TL x 350m2=)525 000.-TL’dir. [44]   Komisyonun belirlediği birim değerin, o arsanın alış bedeli, maliyet bedeli, tasarruf değeri, kayıtlı değeri, itibari değeri, rayiç bedeli, emsal bedeli gibi hayatın somut ve fiilen gerçekleşmiş değerlemem ölçüleri ile yapısal bir ilişkisi yoktur. Bu itibarla biri için 1 500.-TL olan birim değer bir başkası için 2 500.-TL veya 500.-TL olabilir. Bu değere makul ve hayatın gerçekleri ile bağdaşan bir kavramla karşı çıkmak mümkün değildir. Nitekim, önceki döneme göre birim değerin 4-5 katı fazla belirleme iddiasına bazı belediyelerden bölgeleri için %15-30 zamlı belirleme yapıldığı savı ileri sürülmektedir.

3.2. Temel Sorun, vergi değeri kavramının gerçek hayatla bir ilişkisinin ve ilintisinin olmamasıdır. Ne yazık ki vergilendirmede bu kavrama, bu kavramın gösterdiği değerin tespit şekline kanunlarımız izin vermekle kalmamakta, bu şekilde tespit edilen değerin de herkes tarafından kabul edilmesi ve bu değere karşı itiraz edilmemesi suretiyle emlak vergisinin ödenmesi yürürlüğe konan yasal hükümlerle mecburiyete dönüştürülmüştür. Bu yaklaşımın çağdaş vergi hukukunun ilkeleri ile ters düştüğü açıktır. Sorunun çözümü, TBMM ve hükümet kendileri için bir sorun olarak görmedikleri takdirde, ilgili yasal hükümlerin Anayasaya aykırılıklarının mahkemelere taşınmasında yatmaktadır.