2023 yılına ait emlak (bina, arsa ve arazi) vergi değerleri ile  değerli konut vergisinin kapsamına giren  konutlar hakkında bilgi için tıklayın.

Emlak Vergisi Mükellefiyeti (Kimler Emlak Vergisi Öder?)

 1319  Sayılı Emlak Vergisi Kanun’una göre ; emlak vergisi arazi, arsa ve binalar için ödenir. Emlak vergisini taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder.  Bir taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler. Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olurlar. (Emlak Vergisi Kanunu 1 , 3 , 12 ve 13. Maddeleri)

Emlak Vergisi Kanunun 30'uncu maddesinin son fıkrasına göre devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden devreden ve devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar. Devralanın mükellefe rücu hakkı saklıdır. Buna göre emlak alım satımlarında idare ödenmemiş emlak vergisinden satıcı ile birlikte alıcıyı da sorumlu tutmaktadır.

Kooperatif tüzel kişiliğine ait arsa üzerine inşa ettirilen ve ortaklarca kullanılmakla birlikte mülkiyeti kooperatif tüzel kişiliğinin uhdesinde bulunan binalara ait bildirimin de kooperatifçe verilmesi, mükellefiyetin kooperatif adına tesis edilmesi, verginin de kooperatif adına tarh ve tahakkuk ettirilmesi zorunlu bulunmaktadır. Ancak kooperatif tarafından bağımsız bölümler tamamlanıp üyelere tapusu devredilince emlak vergisinin mükellefleri kooperatif ortakları olur.

 

 Emlak Vergisinin Ödeme Zamanı

 

Emlak Vergisi 2 taksitte ödenebilir . 1. taksidin ödeme süresi Mart ayında başlar 31 Mayıs günü sona erer. 2. taksidin ödenmesi için son gün 30 Kasımdır. (Emlak Vergisi Kanunu Madde 30)

 

Emlak Vergisinin Ödeme Yeri

 

Emlak vergisi ödemeleri taşınmazın bağlı olduğu belediyeye (büyükşehirlerde ilçe belediyeleri) yapılır. Belediyenin ödeme imkanı sağlayan  bir internet sitesi var ise internetten de ödeme yapılabilir. Belediyenin bankalarla anlaşması var ise ödemeler anlaşmalı banka şubelerinden de yapılabiliyor.

  

Emlak Vergisinin Hesaplanması ve Oranlar

Emlak Vergisi Oranlarını Gösteren Tablo:

 

Taşınmazın Türü	Büyükşehir Belediye Sınırları İçinde	Diğer Belediyelerde
Konut	Binde  2	Binde  1
Diğer Bina (İşyeri vb.)	Binde  4	Binde  2
Arsa	Binde  6	Binde  3
Arazi	Binde  2	Binde  1

2863 Sayılı KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA KANUNU’nun 12. Maddesine göre tahakkuk eden emlak vergisinin % 10'u nispetinde  Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı tahakkuk ettirilir ve ilgili belediyesince emlak vergisi ile birlikte tahsil edilir.

Yapı kullanma izni alınmamış ve fiilen kullanılmaya başlanılmamış binalar emlak vergisi uygulaması bakımından bina niteliğini kazanmadığından, bu taşınmazların arsaları veya arsa payları için, arsaya ait oran üzerinden arazi (arsa) vergisi ödenecektir.

Yapı kullanma izni ve tapuları alınmamış olmakla birlikte fiilen kullanılan binalar için  ise Emlak Vergisi Kanununun 23’üncü maddesi hükmüne göre bildirim verilir.

İnşaatı tamamlanan binalar için yapı kullanma izin belgesi alınmış ise;

- Belgenin alındığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren,

- Binalar yapı kullanma izin belgesi alınmadan kullanılmaya başlanılmış ise,  kullanılmaya başlanıldığı tarihi takip eden bütçe yılından itibaren,

bina vergisine tabi tutulması gerekmektedir

Emlak vergisine esas olacak değerler Vergi Usul Kanun'unun mükerrer 49. ve Emlak Vergisi Kanun'unun 29. Maddesine göre arsa ve araziler için  her dört yılda bir oluşturulan takdir komisyonlarının tespitlerine göre belirlenir. Binalar için vergi değeri ise Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı değeri esas alınarak hesaplanan bedeldir.Takdir komisyonunca tespit edilen arsalara ait takdir değerlerine ilişkin listeler  ilgili belediyenin ilana mahsus yerlerine takdirin yapıldığı yılın ertesi yılının Mayıs ayı sonuna kadar asılı kalır.

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (E: 2022/14, K: 2023/2) sayılı kararı  ile asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerlerinin tespitine yönelik takdir komisyonu kararlarına karşı en geç anılan kararların alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceğine   hüküm vermiştir.

Genel takdirlerin yapılacağı yılların arasındaki yıllarda ise  vergi değeri enflasyon endekslemesi yapılarak (yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak) belirlenir. Belediyeler de, bu değerleri esas alarak bulunan vergi değerlerine göre  emlak vergisini  hesaplarlar.

Emlak Vergisinde  Cezalar

Emlak Vergisi Kanunu’nun 37. Maddesi’ne göre bu Kanuna göre alınacak vergiler hakkında 213 sayılı Vergi Usul Kanunu ile 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uygulanır. Emlak vergisini zamanında ödemeyen taşınmaz sahiplerine , ödemedikleri her emlak vergisi taksiti için 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un 51. Maddesi gereğince gecikme cezası kesilir.

Emlak Vergisi bildiriminin süresinde verilmemesi halinde ise  Maliye’nin görüşü  Vergi Usul Kanunun 352/II-7 maddesi ile düzenlenen ikinci derece usulsüzlük  ve  Vergi Usul Kanununun 344’üncü maddesi ile düzenlenen  vergi ziyaı cezalarından  miktar itibariyle en ağır olanının kesilmesi yönündedir. Ancak Danıştay , emlak vergisi bildiriminin zamanında verilmemesi sebebiyle kesilen vergi ziyaı cezasını iptal etmiştir. (Danıştay 9. Dairesi,  E.2009/2452, K.2012/4613, 17.9.2012)

Emlak Vergisine İtiraz ve Dava Açma

Arsa ,arazi ve binalar  için  emlak vergisine esas olacak değeri belirlemek üzere  her dört yılda bir oluşturulan takdir komisyonlarının kararlarına karşı İdari Yargılama Usul Kanunu’nun 7’nci maddesine göre,  30 gün içinde  ilgili vergi mahkemesi nezdinde dava açabilirler. Söz konusu maddeye göre dava açma süresi ;

Vergi, resim ve harçlar ile benzeri mali yükümler ve bunların zam ve cezalarından doğan uyuşumazlıklarda: Tahakkuku tahsile bağlı olan vergilerde tahsilatın tebliğ yapılan hallerde veya tebliğ yerine geçen işlemlerde tebliğin, tevkif yoluyla alınan vergilerde istihkak sahiplerine ödemenin, tescile bağlı vergilerde tescilin yapıldığı ve idarenin dava açması gereken konularda ise ilgili menci veya komisyon kararının idareye geldiği;

Tarihi izleyen günden başlar.

İlanı gereken düzenleyici işlemlerde dava süresi, ilan tarihini izleyen günden itibaren başlar. Ancak bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililer, düzenleyici işlem veya uygulanan işlem yahut her ikisi aleyhine birden dava açabilirler. 

Buna göre emlak vergisi değerlerine ilişkin itirazlar için dava açma süresi emlak vergisi değerlerine ilişkin kararların, kişilere tebliği ile başlamaktadır. İlgili idare tarafından daha başka bir şekilde tebliğ edilmediyse, dava açma süresi takdirden sonraki ilk vergi tarhına ilişkin yazının tebliği ile başlar. Bir  tebliğ yapılmamışsa dava açma süresi emlak vergisine esas değeri öğrenme tarihi ile başlar. Genel olarak öğrenme tarihi de ödeme tarihi olarak kabul edilmektedir.

Buna göre emlak vergisi değerlerine itiraz için dava açma süresinin başlangıç tarihi  ilgili yer belediyesinin tebliğ tarihlerine ve vatandaşların emlak vergisi değerlerini öğrenme tarihlerine göre değişebilmektedir . Her halukarda emlak vergisi değerlerine karşı bunların  tebliğ tarihinden ya da öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içerisinde Vergi Mahkemelerine dava açılması gerekir.

Vergi mahkemelerince verilecek kararlar aleyhine on beş gün içinde Danıştay’a başvurulabilir. (Vergi Usul Kanunu Mükerrer Madde 49)

Takdir komisyonu kararlarına karşı açılacak davalarda muhatap, karara iştirak eden belediye olacaktır.

Emlak Vergisi  Kanununun 37’nci Maddesine göre bu kanunda geçen “Vergi Dairesi” tabiri, belediyeleri ifade eder.  Bu kanunun uygulanmasında, Vergi Usul Kanunun vergi inceleme yetkisi hariç olmak üzere;

1) Belediye gelir şube müdürü, gelir şube müdürü olmayan yerlerde belediye hesap işleri müdürü, hesap işleri müdürü olmayan yerde muhasebeci, vergi dairesi müdürü sıfat ve yetkisini haizdir.

2) Vergi Usul Kanununda mahallin en büyük mal memuruna verilmiş görev ve yetkiler, belediye başkanları tarafından kullanılır.

Vergi Usul Kanununun 124’üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre şikayet yolu ile yapılacak müracaatların il özel idare vergileri hakkında valiliğe, belediye vergileri hakkında belediye başkanlığına müracaat edilmesi gerekir. Bu nedenle belediye vergileri ile ilgili olarak vergi mahkemesinde dava açma süresi geçtikten sonra yapılan düzeltme talepleri reddolunanların yapacakları şikayet yolu ile müracaatların belediye başkanlıklarına yapılması gerekmektedir. (Danıştay Dokuzuncu Dairesinin 11.10.2006 tarihli E. no: 2005/3179, K.no: 2006/3791 sayılı kararı)

Fazla ödenen  emlak vergisinin iadesi  için de  Belediye Başkanlığı'na hitaben şikayet yolu ile düzeltme dilekçesi verilir. Belediye Başkanlığı'ndan 60 gün içinde yanıt gelmez ya da olumsuz yanıt gelirse takip eden 30 gün içinde vergi mahkemelerine dava açılır.

Emlak Vergisinde Zamanaşımı Uygulaması

1319 sayılı emlak vergisi Kanununun 40 ıncı maddesinde, "Beyan dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımı, bu bina ve arazinin beyan edilmediğinin idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlar." hükmü yer almaktadır. Bu hüküm bina ve arazi vergileri bakımından zaman aşımının işlememesi sonucunu doğurur. Bina ve arazinin beyan dışı kaldığını idarenin öğrendiği tarihi ispatlamak görevi yükümlüye aittir ki, uygulamada bunun yapılabilmesi çok güçtür.

Kamu alacaklarının tahsil zaman aşımı 6183 sayılı Amme Alacakları Tahsil Usulü Hakkındaki Kanunda düzenlenmiştir. Emlak vergisi, vadesinin rastladığı takvim yılını izleyen takvim yılı başından başlayarak beş yıl içinde tahsil edilmezse zaman aşımına uğrar. Emlak vergisinde, tahsil zaman aşımı , ödeme, haciz uygulaması, ödeme emri tebliği ve kamu alacağının teminata bağlanması gibi nedenlerle  kesilebilir. Zaman aşımının kesilmesi kesilme anına kadar işlenmiş bulunan sürenin bütün sonuçlarını ortadan kaldırır. Kesilmenin rastladığı takvim yılını izleyen yılın başından başlayarak beş yıllık zaman aşımı yeniden başlar.

Emlak vergisinde borçlunun yabancı ülkede bulunması, hileli iflas etmesi ya da terekenin tasfiyesi dolayısıyla, hakkında kovuşturma yapılmasına imkan yoksa bu durumların devamı süresince zaman aşımı işlemez. Başka bir deyişle zaman aşımı durur.

Emlak Vergisinde  Muafiyet ; İstisna ve  İndirimler

İndirimli (Sıfır Oranlı) Vergi Uygulaması:

 

Emlak Vergisi Kanunu’nun 8. Maddesine  göre ,

 

Türkiye'de brüt yüzölçümü 200 m2’yi geçmeyen tek meskeni olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan;

 

- Kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup 18 yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler,

 

- Gelirleri sadece  SGK’dan aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve maluliyet aylığından ibaret bulunan emekliler,

 

- Gaziler,

 

- Şehitlerin dul ve yetimleri,

 

- Özürlüler

 

indirimli vergi oranı üzerinde vergi öderler. İndirimli vergi oranı Bakanlar Kurulu kararı ile 0 olarak belirlenmiştir.Dolayısı ile yukarıda sayılanlar maddede belirlenen şartlarda Emlak Vergisi ödemezler.

 

İndirimli vergi uygulamasından yararlanabilmek için ilgili belediyeye başvurulması ve belediye tarafından verilecek taahhüt belgesinin doldurulması gerekiyor. Bu uygulamadan yararlanmak için taahhüt belgesinin verilmesi yeterli olup, ayrıca mükelleflerin ikametgahlarının bulunduğu yer vergi dairesinden gelir vergisi mükellefi olmadıklarına veya SGK’nun  ilgili birimlerinden aktif sigortalı bulunmadıklarına dair belge almalarına gerek bulunmuyor.  İndirimli emlak vergisi uygulamasından yararlanma şartlarında değişiklik olmadıkça başka bir bildirimde bulunmak da zorunlu değil.

İndirimli(sıfır) vergi oranının uygulanması için meskende bizzat oturma şartı aranmamaktadır. Bu nedenle, sahip olduğu tek meskeni kiraya verip, kirada oturanlar da diğer şartları taşımaları kaydıyla indirimli vergi oranından faydalanabileceklerdir.

200 m2'yi geçmeyen tek meskene hisse ile sahip olunması halinde indirimli(sıfır) vergi oranı, meskenin vergi değerinin hisseye isabet eden kısmına uygulanacaktır.

Birden fazla meskeni olanların veya birden fazla meskende hisseye sahip olanların meskenlerine indirimli(sıfır) vergi oranı uygulanmaz.

Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler (yazlık vb.) için söz konusu indirimli(sıfır) vergi oranının uygulanması mümkün değildir. Ancak bu tür konutlarda daimi ikamet ediyorsa diğer şartların da sağlanması halinde indirimli (sıfır oranlı) emlak vergisi avantajından yararlanabilir.

İndirimli vergi oranı sadece konutlarda uygulanır. İşyerlerinde veya işyeri olarak kiraya verilen yapılarda indirimli vergi oranı uygulanmaz.

Sosyal güvenlik kurumlarından emekli, dul, yetim, ölüm ve malüliyet aylığı alanların, bu aylıkları dışında başka gelirlerinin bulunması halinde, bunların meskenine indirimli(sıfır) vergi oranı uygulanmayacaktır. Mükelleflerin gelir getirmeyen işyeri, arsa ve araziye sahip olmaları, indirimli(sıfır) vergi oranından yararlanmalarına engel teşkil etmemektedir.

Eşlerden her ikisinin de emekli olması durumunda uygulama nasıl olacaktır?

Eşlerden her ikisinin de emekli olması ve dolayısıyla her ikisinin de kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından emekli aylığı alıyorlar ise

Bu emekli aylıkları dışında başka gelirleri yoksa ;

Eşlerden her ikisinin de Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2'yi geçmeyen (yazlık olarak değil de daimi amaçlı olarak kullanılan) birer meskeni varsa ;

Her ikisinin birer meskeni için ayrı ayrı indirimli (sıfır) bina vergisi oranının uygulanması gerekir. Ancak her ikisi de emekli olan eşlerden birine ait mesken, muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan bir konut (yazlık mesken); birine ait mesken ise daimi amaçlı olarak kullanılan bir konut (kışlık mesken) ise, bu durumda sadece daimi amaçlı olarak kullanılan konut (kışlık mesken) için indirimli (sıfır) bina vergisi oranı uygulanır. Muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan konuttan (yazlıktan) ise emlak vergisi alınır.

Emeklinin eşinin özel iş yerinin bulunmasının uygulamaya etkisi:

Gerekli şartları taşıyan emeklinin eşinin özel iş yerinin bulunması ve emeklinin eşinin buradan gelir elde etmesi, indirimli (sıfır) bina vergisi oranı uygulamasından yararlanma şartlarını ihlal anlamına gelmez ve dolayısıyla bu durum, emeklinin indirimli (sıfır) bina vergisi oranı uygulamasından yararlanmasına engel teşkil etmez.

Sosyal Güvenlik Kurumundan alınan emekli maaşının yanı sıra eşten dolayı da ölüm aylığı alınması durumunda da diğer şartları taşımak kaydıyla indirimli (sıfır oranlı) emlak  vergisinden yararlanılabilir.

Yurt dışından emekli olanlar bu uygulamadan yararlanamaz.

Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2’yi geçmeyen tek meskeni olan veya bu meskende intifa hakkına sahip olup hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler ile münhasıran Kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aylık alanların; elde ettikleri ve yıllık tutarı toplamı bina vergisi indiriminden yararlanılan yıldan bir önceki yılda geçerli olan ve Gelir Vergisi Kanununun 103’üncü maddesinde yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı geçmeyen her türlü menkul sermaye iradı geliri  (faiz-repo geliri) , söz konusu mükelleflerin indirimli (sıfır) bina vergisi oranından yararlanmalarına engel teşkil etmez.

Türkiye sınırları içinde brüt 200 m2’yi geçmeyen, tek meskeni bulunan (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) engelliler ,gaziler ile şehitlerin dul ve yetimlerinin bina vergisi indiriminden yararlanabilmesi için herhangi bir faaliyet veya gelir şartı aranılmayacak, bunlar herhal ve takdirde bina vergisi indiriminden yararlanacaklar.

Geçici muaflıklar:

Emlak Vergisi Kanunun 5. Maddesine göre ,

a) Mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin  "2.500 Yeni Türk Lirasından" az olmamak üzere vergi değerinin 1/4'ü, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

Bu binaların, bina apartman ise dairelerin, mesken olarak kullanılması şartıyla, satınalma veya sair suretle iktisap olunması halinde de yukardaki muaflık hükmü kalan süre için uygulanır.

Binanın, bina apartman ise dairenin, kısmen veya tamamen mesken olarak kullanılmaması halinde bu binaya veya daireye tanınmış bulunan muafiyet bu halin vukubulduğu yılı takibeden bütçe yılından itibaren düşer.

Örnek : Bay (A)’ya ait Büyükşehir belediyesinde bulunan meskenin inşaatı 2016 yılında bitmiş ise 2017 yılından itibaren 5 yıl süre ile (2017-2021) vergi değerinin 1/4’ü matrahtan düşülecek kalan tutar kadar emlak vergisi ödenecektir.

 

Söz konusu meskenin bina vergi değeri (matrahı) 240.000 TL ise, geçici mesken muaflığının uygulanması durumunda vergi matrahı:

Bina vergisi matrahı: 240.000 TL

Matrahın 1/4 ü (240.000/4=): 85.000 TL

Geçici mesken muaflığı uygulandıktan sonraki matrah: 155.000 TL (240.000-85.000=)

Bu durumda hesaplanması gereken verginin matrahı (vergi değeri)155.000 TL olur ve 155.000x 0.002 =  310 TL emlak vergisi ödenmesi gerekir.

b) Turizm Endüstrisine Teşvik Kanunu hükümleri dairesinde turizm müessesesi belgesi almış olan Gelir ve Kurumlar Vergisi mükelleflerinin adı geçen kanunda yazılı maksatlara tahsis ettikleri ve işletmelerine dahil binaları, inşalarının sona erdiği veya mevcut binaların bu maksada tahsisi halinde turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

c) Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle binaları yanan, yıkılan veya kullanılmaz hale gelen veya yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çiğ ve benzeri (deprem hariç) afetlerle zarar görmesi muhtemel yerlerdeki binaların vergi mükellefleri tarafından afetin vukubulduğu veya afete maruz bulunduğunun yetkili kuruluşça tebliği tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde afetin vukubulduğu yerde veya kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa edilen binalar inşalarının sona erdiği yılı, kamu kuruluşlarınca ilgili kanunlarına göre inşa olunup hak saheplerine teslim edilen binalar devredildikleri yılı takip eden bütçe yılından itibaren 10 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. (Bu halde, bu maddenin (a) fıkrası hükmü uygulanmaz.)

Şu kadar ki, kamu kuruluşlarınca afet bölgesi olduğu nedeniyle inşaat yasağı konulan yerlerde yapılan binalar için bu muafiyet uygulanmaz.

Muafiyetten faydalanacak mükellefler, İmar ve İskan Bakanlığından veya bu Bakanlığın yetkili kıldığı kuruluşlardan afete maruz kaldıklarına dair alacakları bir belgeyi vergi dairesine ibraz etmeye mecburdurlar.

d) Fuar, sergi ve panayır yerlerinde inşa edilen binalar (bu yerlerin açık bulunmadığı zamanlarda da kullanılanlar hariç), bu maksada tahsis edildikleri süre için vergiden muaftır.

e) Planlama teşkilatınca tespit ve tayin edilen geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınai tesisler, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

Yukarıda (a), (b), (c) ve (d) fıkralarında yazılı muafiyetlerden istifade için, mezkur fıkralarda yazılı hallerin vukuunda, keyfiyetin bütçe yılı içinde ilgili belediyeye  bildirilmesi şarttır. Ancak, bu olaylar bütçe yılının son üç ayı içinde vukubulduğu takdirde bildirim, olayın vukubulduğu tarihten itibaren üç ay içinde yapılır.

Süresinde bildirimde bulunulmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı takibeden bütçe yılından muteber olur. Bu takdirde bildirimin yapıldığı bütçe yılının sonuna kadar geçen yıllara ait muafiyet hakkı düşer (Köylerdeki inşaat için bildirimde bulunulmaz).

f) Organize sanayi bölgeleri ile sanayi ve küçük sanat sitelerindeki binalar, inşalarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.

Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa ve Arazinin Vergisi

Emlak Vergisi Kanunun 30’uncu maddesinde , kanunlar veya diğer kamu düzenini koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina , arsa ve arazi vergisinin kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil edileceği hükme bağlanmıştır.  Kısıtlı olarak vergileme, imar planının kesinleştiği tarihi izleyen yıl başından itibaren yapılır. Kısıtlama, ilgili arsa veya binanın bulunduğu alan imar programına alınıncaya (imar programının kesinleştiği tarihe) kadar devam eder.

Kısıtlılığa ilişkin 1/10 oranında vergi oranının uygulanabilmesi için emlak  sahibi tarafından ilgili belediyeye kısıtlamayı koyan idareden alınacak kısıtlılık durumunu gösteren belge  ile yazılı müracaatta bulunulması gerekir.

Buna göre kısıtlı verginin , imar planlarında resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılmış olması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsalar ile esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyen binalar için uygulanması gerekmektedir. Belediyelerce bunların dışında kalan arsa ve araziler için kısıtlı vergi uygulaması imkanı bulunmamaktadır. Örneğin Gelir İdaresi Başkanlığının 15.03.2007 tarih ve 022908 sayılı görüşünde “ .... heyelan bölgesi ilan edilen arsa ve araziler için kısıtlı vergi uygulaması imkanı bulunmamaktadır.” denilmektedir.

Arazi ve arsaların kısıtlılığı üzerinde yeni bina inşa edilmesine izin verilmemesi ile ilgilidir. Bunun dışındaki tasarruflar kısıtlanmış değildir. Diğer bir anlatımla üzerinde yeni bina inşa edilmesine izin verilmeyen sözkonusu arsa ve arazilerin alımı, satımı, kiraya verilmesi, ekilip biçilmesi mümkündür.

Binalardaki kısıtlama ise üzerlerinde esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmemesi şeklinde ortaya çıkmaktadır. Yine bu binaların alımı, satımı ve kiraya verilmesi mümkündür

Kısıtlamanın kaldırılması halinde, kaldırılma tarihini takibeden bütçe yılından itibaren emlakın vergisi, tüm vergi değeri üzerinden ödenir.

Kısıtlamanın devam ettiği sürede tecil edilen verginin 9/10’u bina, arsa veya arazinin satılması, istimlaki veya hibe yoluyla ahara devir ve temliki halinde, tahsilat zaman aşımına uğramamış olanları muaccel hale gelir. Tahsili söz konusu olan 9/10 oranındaki emlak vergilerine 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 48 ve 51 inci maddelerine göre faiz ve gecikme zammı tatbik edilmemesi gerekmektedir.

Daimi Muaflıklar:

 

Emlak Vergisi Kanununun 4. Maddesinde sayılanlar emlak vergisi ödemezler:

 

 Diğer Hususlar:

 

Mülkiyeti Hazineye ait olan ancak Vakfımız lehine irtifak hakkı tesis edilen arazi için emlak vergisi ödememiz gerekir mi?

 

Mülkiyeti Hazine'ye ait olan ve  vakıf lehine irtifak hakkı tesis edilen arazi için  emlak vergisi ödenmez. Ancak, bu arazi  üzerine vakıf tarafından bina inşa edilmesi halinde bina için emlak vergisi ödenir.

 

Şirketin aktifinde bulunan araziyi ağaçlandırmak ve orman haline getirmek istiyoruz. Bu halde bu arazi için emlak vergisi muafiyetimiz olur mu?

Emlak Vergisi Kanunu 15. Maddesine göre devlet ormanları dışında insan emeğiyle yeniden orman haline getirilmek üzere ağaçlandırılan arazi 50 yıl emlak vergisinden muaf olur. Özel Kanunlarına göre, Devlet Ormanları dışında insan emeğiyle yeniden orman haline getirilmek üzere ağaçlandırılan arazide aranılan şartlar ise 12/05/1974 tarih ve 7/8147 Numaralı Bakanlar Kurulu Kararında açıklanmıştır. Bu şartları sağlamanız halinde söz konusu arazi maddede belirtildiği şekilde emlak vergisinden muaf olur.

 

Köy sınırları içindeki binanın Emlak Vergisi muafiyeti olur mu?

 

Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan bina, arsa ve arazilerin kiraya verilmemek şartıyla bina ve arazi vergisinden daimi muaf tutulur. Köyde olsa dahi mücavir alan sınırı içinde ise bina için Emlak Vergisi ödenir.

 

Emlak Vergisi Bildirimi

 

Emlak Vergisi Kanunun 30'uncu maddesinin son fıkrasına göre tapu daireleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15' inci günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirir. EMLÂK VERGİSİ KANUNU GENEL TEBLİĞİ’ne (SERİ NO: 57) göre  belediyeler, devir ve ferağ işlemlerinden sonra devredenden tapu senedi veya herhangi bir belge istemeden devredenin emlak vergisi mükellefiyetini devir ve ferağın yapıldığı yılı takip eden bütçe yılı başından itibaren re'sen terkin etmekle yükümlüdür.

Emlak Vergisi Kanununun 23’üncü maddesine göre Emlak Vergisi mükelleflerinin gayrimenkulün bulunduğu belediyelerin emlak servislerine müracaat edip bildirimde bulunmaları gerekir. Bildirimlerin;

a) Yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği veya inşaatın sona ermesinden evvel kısmen kullanılmaya başlanmış ise her kısmın kullanılmasına başlandığı yılı içerisinde,

b) Kanunun 33’üncü maddesinde (8 numaralı fıkra hariç) yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde, değişikliğin vuku bulduğu yıl içerisinde,

verilmesi gerekmektedir.

Ancak, yukarıda belirtilen değişikliklerin ilgili yılın son üç ayı içinde meydana gelmesi halinde bildirim, olayın meydana geldiği tarihten itibaren üç ay içinde ilgili belediyeye verilir.

Örneğin 12.3.2016 tarihinde inşaatı biten veya bu tarihte yapılan satış işlemi sonrası el değiştiren bir bina için bildirimin 31.12.2016 tarihine kadar verilmiş olması gerekir. Ancak söz konusu durumların 18.12.2016 tarihinde gerçekleşmiş olması halinde bildirimin üç ay içinde yani 18.3.2017 tarihine kadar verilmesi gerekir.

Vergi değerini tadil eden ve bu nedenle bildirim verilmesini gerektiren sebepler Kanunun 33’üncü maddesinde sayılmıştır:

1. Yeni bina inşa edilmesi (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir.)

2. Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harabolması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması;

3. Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline kalbedilmesi (Bu hükmün uygulanmasında bir apartmanın her dairesi bir bina sayılır ve tadil sebebi, yalnız kullanış tarzı tamamen veya kısmen değiştirilen daire için geçerli olur.)

4. Arazinin hal ve heyetinde değişiklik olması;

• a) Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi;
• b) Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi;
• c) Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair sebepler yüzünden tarıma elvirişsiz hale gelmesi;
• d) Tarım yapılmıyan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi;
• e) Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi;

5. Bir binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi,

6. Bir bina veya arazinin taksim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi (Araziden bir kısmının istimlak edilmesi de ifraz hükmündedir.)

7. Müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi;

8. Herhangi bir sebep yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında devamlı olmak üzere bina veya arazinin değerlerinde %25'i aşan oranda artma veya eksilme olması.

 

Vergi, SGK, İş, Ticaret Mevzuatı ile ilgili güncel konularda sorularınıza cevap almak; uygulamaya yönelik  makaleleri düzenli olarak takip etmek  için siz de abonemiz olun.

 Abonemiz Olmak İçin Tıklayın.

Bu ve diğer konularda abonelerimizin sorularına  verdiğimiz cevapları  okumak  için tıklayın.

Dergimizde yayımlanmış bazı makaleler için tıklayın.

Yayımladığımız Özelge ve Danıştay Kararlarını incelemek için tıklayın.