Taşınmaz Alım Satımı

Özel Dosyalar

Taşınmaz Alım Satımı

Ev,arsa gibi taşınmazları alırken işlemler normal şartlarda 1-2 günde tamamlanıyor. Ancak taşınmaz alıp satarken , taşınmazın hukuki durumu, ipotekli olup olmadığı , taşınmaza sahip başka ortaklar olup olmadığı gibi hususların araştırılması gerekir.

Taşınmaz almadan önce tapu bilgileri e-devlet şifresi ile şu internet adresinden sorgulanabilmektedir:

https://www.turkiye.gov.tr/tapu-bilgileri-sorgulama

Taşınmaz alırken(ya da satarken) Tapu Müdürlüğü'nce aşağıdaki evraklar istenmektedir:

	Evrak	Açıklama
1	Nüfus Cüzdanı ve Temsil Belgesi	Taşınmaz sahibi ile alıcısının veya yetkili temsilcilerinin nüfus cüzdanı ve temsil belgesi
2	Gerçek Kişilerde Fotoğraf	İşleme taraf olan kişilerden birer adet fotoğraf(vesikalık)
3	İcra Müdürlüğünün Satış Müzekkeresi (Cebri İcra Yolu ile Satılmış ise).
4	Mahkeme Müzekkeresi (Ortaklığın Giderilmesi Davası Yolu ile Satılmış ise).
5	Bina Vasıflı Taşınmazlarda Zorunlu Deprem Sigortası.
6	İlgili Belediyeden Alınmış Emlak Vergisi Değerini Belirtir Belge.

492 Sayılı Harçlar Kanunu 4 Sayılı Tarifenin 20. Maddesine göre tapu alım ve satım işlemlerinde alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcı öderler. Tapu harçlarının hesabında taşınmazın gerçek esas alım satım değeri esas alınır. Ancak bu değer Emlak Vergisi değerinden az olamaz. Tapu harcının az ödenmesi için alım satım bedelinin düşük bildirilmesi halinde yaplan denetimlerde bunun ortaya çıkması durumunda eksik ödenen tapu harcı cezalı olarak tahsil edilir. Gelir İdaresi özellikle kredi ile alınan taşınmazlarda bankalardan taşınmaz için verilen krediyi soruşturmakta ve buna göre taşınmazın gerçek alım satım değerini hesap ederek ödenen tapu harcı ile kıyaslamaktadır. Arada fark var ise cezalı tapu harcı tarhiyatı yapmaktadır. Alıcı için tapuda alış bedelinin düşük gösterilmesi taşınmazın 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde daha fazla Değer Artış Kazancı vergisininin ortaya çıkmasına neden olur. Alımda ödenen tapu harcı taşınmazın 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda değer artış kazancı vergisinden indirilebilir.

Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer 80. Maddesine göre taşınmazların alım tarihinden 5 yıl geçmeden satılması durumunda Değer Artış Kazancı Vergisi ödenir. Değer artış kazancı vergisi şöyle hesaplanır: Taşınmazın satış bedeli - Taşınmazın endekslenmiş maliyet bedeli - Taşınmazın satışı için yapılan masraflar- Değer artış kazancı istisnası . Maliyet bedeli endesklemesi taşınmazın maliyetinin enflasyon oranı kadar artırılmasıdır. Taşınmazın satıldığı aydan önceki ayın üretici fiyat endeksi taşınmazın alındığı aydan önceki ayın üretici fiyat endeksine bölünerek endeksleme oranı bulunur. Bu oran %10dan büyük ise taşınmazın maliyeti bu oran kadar artırılır. Böylece değer artış kazancı hesabında enflasyon etkisi giderilir. Bu kapsamdaki endeksleme ve istisnalar sadece şahıslara ait gayrimenkul satışlarında geçerlidir.

Örneğin 2011 Şubat ayında 200.000 TL ye alınan konut 2015 Eylül ayında satılır ise bu konut için endenksleme oranı = (2015 Ağustos Yi- Üfe : 250.43) / ( 2011 Ocak Ayı Yi-Üfe : 182.75)= 250.43/182.75 = 1.37 Oranında artırlır. (Söz konusu dönemde Yi-Üfe endeksi %10 dan fazla artmıştır.)

Yani evin değer artış kazancı hesaplanırken satış bedelinden 200.000 TL yerine 200.000 x 1.37 = 274.068 TL düşülür.