Fahrettin AÇAR

1-GİRİŞ
6302 sayılı Kanunun 1’inci maddesi ile 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesi değiştirilerek, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmelerinde karşılıklılık şartı aranması uygulamasına son verilmiştir. Bu değişiklikle beraber ülkemizde yabancıların konut veya işyeri edinimleri önündeki engeller kaldırılmıştır. Ülkemizde konut ve iş yeri sektörünün canlanması ve yabancı kişi veya kurumların Türkiye’de konut ve iş yeri edinmeleri için 08/03/2017 tarih 30001 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6824 sayılı Kanun’un 7’inci maddesi ile 3065 sayılı KDV Kanunu’nun 13’üncü maddesinin birinci fıkrasına eklenen aşağıdaki (i) bendi ile getirilen istisna, 01/04/2017 tarihinden itibaren uygulamaya başlanmıştır. Katma Değer Vergisi Kanuna eklenen bu istisna yalnzca yabancı kişilere yönelik olmayıp Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri istisna kapsamına alınmıştır.Bu istisna konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanacaktır. KDV mükellefleri yüklendikleri fakat tahsil edemedikleri KDV’yi iade alabilme hakları doğmuştur.
2-KDV KANUNU KAPSAMINDA DEĞERLENDİRMESİ
Katma Değer Vergisi Kanunun 1’inci maddesinde; Türkiye’de yapılan ticarî, sınaî, ziraî faaliyet ve serbest meslek faaliyetleri çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin Katma Değer Vergisine tabi oluğu hüküm altına alınmıştır. Teslim, bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir. Bir malın alıcı veya onun adına hareket edenlerin gösterdiği yere veya kişilere tevdii teslim hükmündedir. Malın alıcıya veya onun adına hareket edenlere gönderilmesi halinde, malın nakliyesinin başlatılması veya nakliyeci veya sürücüye tevdi edilmesi de mal teslimidir.(1) Mezkur kanunun 6’ıncı maddesinde Türkiye’de yapılmasından kasıt malların teslim anında Türkiye’de bulunması olarak ifade edilmiştir. Katma Değer Vergisi mükellefleri kanunun 8’inci maddesinde tek tek sayılmış olup mal teslimi ve hizmet ifasında malı teslim edenler ve hizmet ifa edenlerin olduğu ifade edilmiştir.
Ülkemizde 03.05.2012 tarihinde 2644 sayılı Tapu kanunun 35’inci maddesinde yapılan değişiklikle beraber tapu edinmesinde karşılıklı olma şartı kaldırılmış olup bu şekilde ülkemiz vatandaşları ilgili ülkede tapu edinemese dahi o ülkenin vatandaşları ülkemizde tapu alabilmeleri sağlanmıştır. Bu düzenleme ile beraber yabancıların ülkemizde konut ve iş yeri alımları önündeki engel kalkmış ve ciddi anlamda konut ve işyeri alımları gerçekleşmiş ve gerçekleşmeye devam etmektedir.08/03/2017 tarihli 30001 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6824 sayılı Kanun’un 7’inci maddesi ile 3065 sayılı KDV Kanunu’nun 13’üncü maddesinin birinci fıkrasına (i) bendi eklenerek yabancıların konut ve işyeri teslimlerinde ilk teslimde Katma Değer Vergisinde istisna olması sağlanarak yabancılara ülkemizde konut ve işyeri alımları cazibeli hale getirilmiş yabancıların konut ve iş yeri teslim alımlarında bu düzenlemeden dolayı ve kur farkının cazibeli olması ile beraber satışlarda rekorlar kırılmıştır. Söz konusu istisna, 01/04/2017 tarihinden itibaren yapılan teslimlere uygulanmak üzere yürürlüğe girmiştir.
Konut ve iş yerlerinin ilk tesliminde uygulanan istisna yalnızca yabacı şahıslara yönelik olarak düzenlememiş olup, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimlerinde uygulanacaktır. Bu istisnanın uygulanması için bedelinin mutlak suretle yurt dışından döviz olarak getirilmesi şarttır. Bu istisna yalnızca konut ve iş yerlerine ait olup arsa, tarla teslimlerinde istisna uygulanmayacak olup ayrıca konut ve iş yerinin de yeni inşa edilmiş ve ilk tesliminin olması gerekmektedir. Bu şekilde ikinci el konut ve iş yerleri bu kapsamda değerlendirilmeyecektir.
Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi için; konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilir. İstisna uygulamasında, kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslimin tevsiki aranmaz.
Katma Değer Vergisi Genel Uygulama tebliğinde ilk teslim kapsamında KDV istisnasına tabi olanların aşağıda yer alan şartları sağlaması gerekmektedir.
Türk Vatandaşları
29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun (3/1-ç) maddesinde, Türk vatandaşının Türkiye Cumhuriyeti Devletine vatandaşlık bağı ile bağlı olan kişiyi ifade ettiği hüküm altına alınmıştır. Buna göre, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanır. Ancak, resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları bu istisnadan faydalanamazlar. Bu istisnadan faydalanacak Türk vatandaşının,
- İstisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih itibariyle geçerli olan yurt dışında çalışma veya oturma iznine sahip olması, 194 18 Seri No.lu Tebliğ ile üçüncü ve dördüncü cümleler değişmiştir. (Yürürlük 6/4/2018 tarihinden sonra yapılan teslimlere uygulanmak üzere 5/6/2018 tarihinde) 26 Nisan 2014 – Sayı : 28983 RESMİ GAZETE - Çalışma veya oturma iznini, istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarihten en az altı ay önce almış olması,
- Çalışma veya oturma izninin alındığı tarih ile istisna kapsamında teslimin yapılacağı tarih arasında en az altı ay yurt dışında bulunması şartlarını birlikte sağlaması gerekmektedir. İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak alıcı Türk vatandaşının,
- Yukarıda yer verilen şartları sağlayan ikamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge veya ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izninin bulunduğunu,
- Çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren en az altı ay yurt dışında bulunduğunu,
- Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmadığını gösteren ilgili ülkede bulunan Türk elçilik veya konsoloslukları tarafından verilen belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.
b) Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler