Kasım TOSUN

GİRİŞ
Türk toplum yapısında konut ve arsa, her zaman önemli bir yatırım aracı olarak görülmüştür. Enflasyonist ortamda konut ve arsa gibi yatırım araçlarına yönelim artarak devam etmektedir. Yatırım aracı olarak alınan bu arsaların bir sonraki nesillere veraset yolu ile devredilmesi neticesinde çeşitli vergisel durumlar oluşmaktadır.
Veraset yoluyla intikal eden arsanın kat karşılığı olarak müteahhide verilmesi sonucu elde edilen birden fazla konutun satılması durumunun, değer artış kazancı ve ticari kazanç yönünden değerlendirilmesi, makalemizin konusunu oluşturmaktadır.
YASAL MEVZUAT
Veraset yolu ile intikal eden bir arsanın kar karşılığı sözleşme veya doğrudan müteahhit firmaya verilmesi sonucu elde edilen birden fazla gayrimenkulün satışı sonucu elde edilen gelirin vergisel açıdan değerlendirilmesi;
Ticari Kazanç Yönünden Değerlendirilmesi;
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanununu 37 inci maddesinde ticari kazancın tarifi şu şekilde yapılmıştır;
“Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır. Bu kanunun uygulanmasında, aşağıda yazılı kazançlar ticari kazanç sayılır
...
4. Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden; elde edilen kazançlar.”
Vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyetinin ortaya konulabilmesi için alım satım işleminin niteliğinin belirlenmesi gerekmektedir. Yukarıda yer alan 37 inci maddenin 4 numaralı fıkrasında “devamlı olarak” uğraşmak ifadesi konunun belirleyicisi olmaktadır.
Öte yandan, ticari faaliyet emek-sermaye organizasyonuna dayanmakta olup, kazanç sağlama niyet ve kastının bulunup bulunmaması böyle bir organizasyon tarafından icra edilen faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğine etki etmemektedir. Ancak, bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte faaliyeti icra eden organizasyonun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde kazanç sağlama potansiyeline sahip olması, şahsi ihtiyaç kapsam ve sınırlarını aşması gerekmektedir.
Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir.
Bu itibarla, gayrimenkullerin iktisap tarihinden sonra aynı kişiye farklı tarihlerde veya farklı kişilere aynı tarihte satılması veya birbirini izleyen yıllarda satılması durumunda yapılan satışlar, devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesine göre ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.
Değer Artış Kazancı Yönünden Değerlendirilmesi;
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunun mükerrer 80 inci maddesinde değer artış kazancı aşağıdaki şekilde açıklanmıştır;
“Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.
...
6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak(5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde(8) elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).
Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.”