Yasin KULAKSIZ

1. Giriş
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira artışı, taşınmazlar için aylık olarak ödenen bedelin kanuni sınırlar dâhilinde ve belirli aralıklarla yükseltilmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, “Kira Bedeli” bölümünde bu artışa dair detaylara yer verilmektedir. 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı Kanun ile konut kiralarında artış oranını %25 ile sınırlandırılmıştır.
Bu çalışmada, taşınmaza ait kira bedelinin oldukça düşük kaldığı durumlarda açılacak davanın beş yıllık sürenin dolmuş olması şartına bağlı olup olmadığı konusu yayınlanmış bir mahkeme kararı özelinde incelenecektir.
2. Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davaları
Kira uyarlama ve tespit davaları birbirinden farklı iki dava türüdür. Sözleşmeler yapıldığında kiracının yıl sonunda taşınmazı kiralamaya devam etmesi durumunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerekir. Bu belirleme işlemi sırasında ise bazı sınırlamalar mevcuttur. Borçlar Kanunu 343 üncü madde uyarınca kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanmasına ilişkin hükümlerden yararlanılarak düzenleme yapılır.
Borçlar Kanunu anılan maddesi kapsamında emredici nitelikte olan bir hüküm de kira sözleşmesinde kiracı aleyhinde değişiklik yapılamayacağıdır. Sözleşme üzerinde yapılabilecek değişiklik kira bedelinin belirlenmesi üzerine olabilir. 346 ncı madde kapsamında da kiracı aleyhinde düzenleme yasağından bahsedilir. Borçlar Kanunu 346 ncı maddede kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir yükümlülük getirilemeyeceği ifade edilir. Kiracı ya da kiraya veren tarafından açılabilen kira tespit davası da uyuşmazlığın giderilebilmesi için başvurulan bir hukuk yoludur.
Uyarlama davası ise tarafların imzalamış olduğu sözleşmelerin ardından değişen koşullara bağlı olarak kira sözleşmesinin yeni şartlara uydurulmasına yöneliktir. Kira uyarlama davası ve kira tespit davası iki ayrı dava türüdür. Her iki dava türü arasındaki farklar şu şekildedir;
Kira uyarlama davası ifa güçlüğünün ortaya çıktığı hallerde derhal açılabilir.
Kira tespit davası kira döneminin sona ermesine 1 ay kala ihtarname çekilerek açılır.
Kira uyarlama davasında 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde dahi somut olayın durum değerlendirmesi yapılarak sonuç alınabilir. Kira tespit davasında sözleşmenin 5 yıldan uzun ya da kısa olmasına bakılır.
Uyarlama davası geriye etki etmez ileriye etki eder.
Uyarlama davasında dava açma süre sınırlaması yoktur.
Kira tespit davası kira dönemi başlangıcına kadar geriye etkilidir.
Uyarlama davasında hâkimin takdir yetkisi kullanılabilir. Kira tespit davasındaki hâkimin takdir yetkisi daha sınırlıdır.
3. Taşınmazın Kira Bedelinin Rayiç Değerin Altında Kalması Halinde Dava Açılması
11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” doğrultusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile yalnızca konut kiraları ile sınırlı olarak 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin uygulanacak azami kira artış oranının %25 olabileceği düzenlenmişti. Azami kira artış oranına ilişkin düzenlemeyi takiben; 15.07.2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı 6 Şubat 2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un 23 üncü maddesi kapsamında, bu süre 1 Temmuz 2024 tarihine dek uzatılmıştır. Söz konusu düzenleme sonrasında birçok hukuki ihtilaf meydana gelmiş ve dava sayısı gün geçtikçe artmıştır.
Kira bedelini uyarlaması konusunu içeren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54 üncü Hukuk Dairesi’nin 15.03.2023 tarih ve E.2023/845, K.2023/536 sayılı kararı dikkat çekicidir. Kararda özetle; taşınmazın kira bedelinin, yasal oranda yapılan artış sonrasında dahi rayiç kira bedelinin altında kalması halinde beş yıllık süre beklenmeksizin bölgedeki rayiç kira bedellerine göre uyarlanması talep edilebileceği belirtilmektedir;