Cihan TEKİN

1. GİRİŞ

Gelir Vergisi Kanunu’na göre, gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tabidir. Gelir vergisine tabi gelir unsurları; ticarî kazanç, ziraî kazanç, ücret, serbest meslek kazancı, gayrimenkul sermaye iradı, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlardan oluşmaktadır.

Gayrimenkul sermaye iradı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlardır.

Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır. Bilindiği üzere gayrimenkul sermaye iradında ‘’ Gerçek Gider ‘’ ve ‘’ Götürü Gider ‘’ yöntemi olmak üzere iki tip gider yöntemi vardır.

Bu makalemizde mesken kira gelirinin vergilendirilmesi üzerinde durulacak olup, mükellefler açışından hangi gider yönteminin daha avantajlı olacağı üzerinde durulacaktır.

2. GAYRİMENKUL KAVRAMI VE VERGİLENDİRİLMESİ

Medeni Kanun’un 704. maddesine göre gayrimenkul mülkiyetinin konusunu; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesinde Medeni Kanun’un 704. Maddesinde sayılan taşınmazlardan daha geniş kapsamlı mal ve haklar gayrimenkul sermaye iradının konusuna alınmıştır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesine göre aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır. Buna göre aşağıda yer alan mal ve hakların kiralanması gayrimenkul sermaye iradıdır.

- Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı,

- Gayrimenkullerin, ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı demirbaş eşyası ve döşemeleri,

…

Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.

2.1. Mesken Kira Gelirinde Hasılat

Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır. Buna göre mesken kiralamalarında önce gayrisafi hasılat tespit edilecek, daha sonra ise söz konusu meskenle ilgili giderler tespit edilip safi irat tespit edilecektir.

Gayrisafi hasılat mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar ise ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Ancak ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takibeden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.

Söz gelimi, bir kişi 2020 yılında toplam 20.000 ₺ kira geliri elde etmiş olsun. Söz kira kira gelirinin 12.000 ₺ si 2020 yılına, 3.000 ₺ si 2019 yılında ödenmeyen kiranın 2020 yılında ödenmesinden, kalan 5.000 ₺ ise 2021 yılının kira bedelinin peşinden ödenmesinden kaynaklansın. Bu durumda geçmiş döneme ait olup, cari yılda tahsil edilen kira geliri olan 3.000 ₺ ile cari yıl kira geliri 12.000 ₺, 2020 yılında beyan edilecek olup, 5.000 ₺ ise 2021 yılının kira geliri sayılacak olup o dönemde beyan edilecektir.

Mesken sahipleri için, Ittıla hasıl etmeleri kaydiyle namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması ile kira olarak doğan alacaklarının başka bir şahsa temliki veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir.

2.2. Mesken Kira Gelirinde Giderler