1.1. Kira geliri, taşınır ya da taşınmaz niteliğinde olan bir malın genelde sahibi tarafından bir başkasına kullandırılması karşılığında elde edilen bir gelirdir. Ancak bu gelir, Kanuna göre malik  olanların yanı sıra mutasarrıfları,  zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından anılan malların kiraya verilmesi halinde de elde edilebilir.

1.2. Kira gelirleri, gerçek kişiler tarafından elde edildiğinde, “gayrimenkul sermaye iratları” kapsamında gelir vergisine tabi tutulur. Gayrimenkul sermaye iratları olarak vergilendirilen kira gelirleri sadece taşınmazların kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerden oluşmaz; taşınırların ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler de bu kapsamda değerlendirilir. Bununla beraber “nakdi sermaye veya para ile temsil edilen değerlerden müteşekkil sermaye dolayısıyla elde edilen (kâr payı, kira, faiz vb.) iratlar, menkul sermaye iradı kapsamında vergilendirilmiştir. Aynı şekilde ihtira beratlarının ve telif haklarının, mucitleri, müellifleri ve kanuni mirasçıları tarafından kiraya verilmesinden doğan kazançlar “serbest meslek kazancı” sayılmıştır.

1.3. Bir kira gelirinin gayrimenkul sermaye iratları kapsamında vergilendirilebilmesi için, irat getiren taşınır, taşınmaz ve hakların ticari ve zirai bir işletmeye dahil olmaması gerekir. Bu yasa kuralından öyle anlaşılmaktadır ki Kanun, gayrimenkul sermaye iratları kapsamında elde edilen kira gelirlerinin serbest meslek faaliyeti kapsamında elde edilemeyeceğine yönelik bir önyargıya sahiptir. Zira Kanun mesleki işletmenin, sermayeden ziyade şahsi mesai ağırlıklı bir faaliyet olması nedeniyle kiraya verilebilecek cinsten bir taşınmazının ya da taşınırının olamayacağına inanmaktadır. Bununla beraber “vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri” gelir vergisi uygulanmasında “gayrimenkul sermaye iradı” niteliğinde gelir sayılır.

1.4.Gayrimenkul sermaye iratlarında elde etme tahsilat esasına bağlıdır. Dolayısıyla tahsil edilememiş bir kira geliri, alacak olarak tahakkuk etmiş olsa bile tahsil edilmedikçe vergilendirilemez. Gayrimenkul sermaye iratlarında da vergilendirilecek gelirin safi tutarı, matrah olarak dikkate alınır. Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, Kanunda sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.Dolayısıyla kira gelirinin safi tutarının hesaplanabilmesi için, gayrisafi hasılat olarak tahsil edilen kira gelirlerinden, “gayrimenkul hasılat istisnasına” isabet edenler hariç” Kanunda indirilebilecek nitelikte sayılan giderler indirilir. Kanun uyarınca kira hasılatı istisnasına isabet eden giderlerin gider indirimine tabi tutulmaması, vergilendirmede olan “vergi dışında kalan hasılata ilişkin yapılmış giderlerin gelirin safi tutarının saptanmasında gider indirimine tabi tutulmamasına” dair ilke gereğidir. Buna göre istisnaya isabet eden gerçek gider tutarı, istisna tutarının gayri safi hasılat içerisindeki payının gerçek gider tutarı ile çarpılması suretiyle bulunur. Örneğin 2017 yılında 36 000.-TL gayri safi kira hasılatı (mesken) tahsil etmiş olan ve başka bir geliri de bulunmayan Bay (R), aynı yılda bu meskeni ile ilgili olarak 12 000.-TL’lik gider yapmıştır. 2017 yılı için belirlenmiş hasılat istisnası tutarı 3 900-TL’dir. Bu durumda Bay (R)’nin hasılatından indirebileceği gider tutarı [12 000.-TL x (36 000.-TL – 3 900.-TL=)32 100.-TL/36 000.-TL=]10 700-TL’dir. Sonuçta örneğe göre vergilendirilecek safi kira hasılatı, (36 000.-TL -3 900.-TL – 10 700.-TL=)21 400.-TL olacaktır.

1.5.Kanun, mükelleflere (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından belli bir kısmını götürü olarak indirebilme imkânı tanımıştır. Bu imkân, 2017 yılı öncesi takvim yılı hesap dönemleri için hasılatın %25’i oranında belirlenmiş iken, bu oran 1.1.2017 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere 7061 sayılı Kanunla hasılatın %15’i olarak değiştirilmiştir.05.12.2017 tarihinde yürürlüğe girmiş olan bu yasa hükmünün “kanunun geçmişe yürütülmesi” anlamına gelip gelmediği hususu kamuoyunda tartışma konusu olmuştur. Gelir vergisinde vergiye tabi tutulacak gelirin elde etme zamanı takvim yılının sonu müteakip takvim yılının başlangıcı anında olacağı için, yasa hükmünün 01.01.2018 tarihinden önce yürürlüğe girmiş olması nedeni ile olağan gelir vergisi bakımından hükmün, geçmişe yürütülmesinden bahsedilemez. Bununla beraber vergilendirmede kıst dönem uygulanmasını gerekli olduğu (memleketi terk ve ölüm) hallerde, gelir vergisini doğuran olay ya da vergilendirme döneminin sonu terk tarihi veya ölüm tarihi olduğundan, Kanunun yayımından önce ortaya çıkmış kıst döneme ilişkin gelir vergisi bakımından yasa hükmünün geçmişe yürütülmesi söz konusu olacaktır. Örneğin, 05.12.2017 tarihinde yürürlüğe giren Kanun, 27 Kasım 2017 tarihinde vefat eden Bayan (A)’nın 2017 takvim yılı hesap döneminde (1.1.2017-27.11.2017) elde etmiş olduğu kira hasılatlarına da %15 götürü gider oranının uygulanmasını hükme bağlamıştır ki bu hüküm makable şamil yani geçmişe etkili olma niteliğindedir ki bu durum vergi hukukuna aykırıdır.Kanaatimizce örnekteki Bayan (A)’nın 2017 takvim yılı kira gelirinin safi tutarının belirlenmesinde götürü gider usulü seçilmişse, hasılata uygulanacak oran %15 değil %25 oranı olmalıdır.