Kenan AKBULUT

1. Giriş
Kira garanti sistemini uygulayan firmaların sayısı gün geçtikçe artmakta ve sistemin faydalarını takip edenlerce oluşturulan pozitif algı, yatırımcı olarak hareket edenlerin sisteme rağbet etmeleri sonucunu doğurmaktadır. Satışların arttırılması amacıyla ilgili firmalar tarafından tercih edilen kira garantili satış sözleşmeleri genel olarak belirli süreler kapsamında yapılmakta ve yapılan kira sözleşmesi bedeli kira taahhüdünün altında olması halinde farklar yine gayrimenkul sahibine ödenmektedir.
Kira garantili sözleşmeler kapsamında gayrimenkulün boş olması halinde taahhüt edilen tutarın tamamı üzerinden yapılan ödemelerden veya gayrimenkulün kiraya verilmesi halinde kira bedeli ile taahhüt edilen tutar arasındaki fark için yapılan ödemelerden kira stopajı yapılıp yapılmayacağı, söz konusu ödemelerin kurumlar vergisi açısından gider yazılıp yazılamayacağı, katma değer vergisine tabi olup olmadığı ve ödemelerin nasıl belgelendirileceği şeklindeki sorulara işbu yazımız içerisinde cevap aranacaktır.
2. Kira Garantili Satış Sözleşmeleri
Kira garanti sistemi, kiracıların kira ödemelerini güvence altına alarak mülk sahiplerine düzenli ve kesintisiz gelir sağlamayı amaçlayan bir hizmettir. Bu sistem, kiracıların kira ödemelerinde temerrüde düşmesi durumunda devreye girer ve mülk sahibine kira bedelini öder. Sistem, kira garantili satış sözleşmesinin imzalanması ile hayata geçer. Bu sistemin faydası, düzenli takip ve iyi yönetim sistemleri ile ev sahiplerinin doğru kiracı profili ile buluşarak olası maddi ve manevi problemlerin ortadan kaldırmasıdır.
Düzensiz kira ödemeleri ve tahliye sorunlarını minimize eden, doğru kiracının teminini sağlayan, aidat ve benzeri masraflarla uğraşma sorununu ortadan kaldıran bu sistemde; ekseriyetle inşaat firmaları, stoklarında bulunan konutların satışına yönelik müşterisine kira geliri dâhil bazı garantiler vermektedir. Bu sistemin faydalarını şu şekilde özetlemek mümkündür;
- Düzensiz kira ödemeleri ve tahliye süreçlerinde kaybedilen zaman ve geliri en aza indirme fırsatı sunar.
- En uygun doğru kiracı adayı bulma zahmetinden kurtulmak kira garantili gayrimenkul ile mümkün olmaktadır.
- Taşınırken doğabilecek ödenmeyen kira, aidat ve benzeri masraflarla uğraşma sorununu ortadan kaldırır.
- Kira garantili sisteme ilk kez kayıt olanlara ayıca kiracı ve gelir elde etme garantisi sunulmaktadır.
- Bu süreçlerde doğabilecek yasal işlemler veya tahliye sorunları ile uğraşmak zorunda kalınmayacaktır. Kendi mülkleri için sürekli ve kolay bir şekilde gelir elde ederler.
- Tüm bu avantajlar sonucunda uygun kiracı adayları, ödeme takibi ve kontrolü sayesinde doğabilecek maddi ve manevi sorunları ortadan kaldırabilmektedir.
3. Kira Garantili Satış Sözleşmeleri Kapsamında Ödenen Kiraların Vergilendirilmesi
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 6 ncı maddesinde, kurumlar vergisinin, mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı, safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 37 nci maddesinde, her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiş; 38 inci maddesinin birinci fıkrasında da,
“Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müspet farktır. Bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce:
İşletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir;
İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur.
Ticari kazancın bu suretle tesbit edilmesi sırasında, Vergi Usul Kanununun değerlemeye ait hükümleri ile bu kanunun 40 ve 41’inci maddeleri hükümlerine uyulur.”
Hükmüne yer verilmiştir.
Aynı Kanunun 40 ıncı maddesinde ise safi kazancın tespit edilmesinde indirilecek giderler sayılmış olup, anılan maddenin birinci fıkrasının (1) numaralı bendi ile ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderlerin safi ticari kazancın tespitinde gider olarak indirim konusu yapılabileceği hüküm altına alınmıştır.
Ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderlerin indirim konusu yapılabilmesi için söz konusu giderlerin kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi amacı ile yapılmış olması, yapılan giderin karşılığında sabit kıymet iktisap edilmiş olmaması, yapılan giderin iktisadi işletmenin maliyet bedeline eklenmesi gereken giderlerden olmaması gerekmektedir. Genel olarak; kırtasiye, temizlik, ısıtma, aydınlatma, su ve telefon giderleri, işyeri, araç vb. giderleri, yapılan işle orantılı temsil ve ağırlama giderleri, gayrimenkul ve gayrimenkul gibi değerlenen sabit kıymetlerin normal bakım ve onarım giderleri, sigorta giderleri, finansman giderleri, pazarlama, satış ve dağıtım giderleri, reklam giderleri, yurt dışındaki kişilere ödenen komisyonlar, ayıplı ürün iadesi ve komisyon giderleri bu tür giderlerdendir.
Bu hükümlere göre, inşaat işiyle uğraşan firmalar tarafından satışların artırılması amacıyla, firma ile daire satışı yapılan müşteri arasındaki kira garantili satış sözleşmesi gereğince, satışı yapılan ve müşterilere ait olan dairelerin kiraya verilemediği durumlarda firmalar tarafından daire sahiplerine ödenecek olan kira tutarının veya gayrimenkulün kiraya verilmesi halinde kira bedeli ile taahhüt edilen tutar arasındaki fark için yapılan ödemelerin ispat edici mahiyetteki belgelerle tevsik edilmesi halinde, pazarlama ve satış gideri olarak kabul edilmesi ve Gelir Vergisi Kanununun 40 ıncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca kurum kazancının tespitinde indirim konusu yapılması mümkündür.
Anılan Kanunun 70 inci maddesinde; aynı maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu, söz konusu mal ve hakların ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratlarının ticari veya zirai kazancın tespitinde müteallik hükümlere göre hesaplanacağı hüküm altına alınmıştır.