Cenk KARATAŞ

GİRİŞ

Kentsel dönüşüm, olası afet riski tehlikesi altında bulunan alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa, arazi gibi alanlarda; yapının kendisinde, çevresindeki yapılar ve bu alanlarla etkileşim halindeki yapılar ile canlılar üzerinde, doğrudan veya dolaylı olarak meydana gelebilecek zararlara ilişkin risk değerlerinin belirlenmesi suretiyle, riskli yapıların kullanım dışı bırakılarak, can ve mal kaybını en aza indirmek amacıyla sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmayı planlayan kamusal bir hizmettir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nde belirlenen usul ve esaslar dahilinde, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yer alan alanların/yapıların hak sahiplerine kira yardımı adı altında ödemeler yapılabilmektedir.

Çalışmamızda, hak sahiplerinin ticari kazanç sahibi gelir veya kurumlar vergisi mükellefleri veya ticari kazanç sahibi olmayan gerçek kişiler olmaları durumlarında, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında kira yardımı adı altında hak sahiplerine yapılan ödemelerin; ticari kazanç hükümleri doğrultusunda mı yoksa gayrimenkul sermaye iradı olarak mı değerlendirilmesi gerektiği, belge düzeni ve tevkifat uygulaması ile kira yardımı adı altında yapılan ödemelerin ödemeyi yapanlarca maliyet olarak dikkate alınıp alınmayacağı hususları Gelir Vergisi Kanunu, Kurumlar Vergisi Kanunu, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanun’un uygulamasına ilişkin Yönetmelik ile Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB)’nın vermiş olduğu özelgeler doğrultusunda değerlendirme konusu yapılacaktır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN TANIMI VE HUKUKİ DÜZENLEMELER

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun(1)’un (Kanun) “Amaç” başlıklı 1’inci maddesinde bu Kanun’un amacının; “Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek” olduğu hüküm altına alınmıştır.

Bu amaç göstermektedir ki kentsel dönüşüm uygulaması, afet riski tehlikesi altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu alanlarda; yapının kendisinde, çevresindeki yapılar ve bu alanlarla etkileşim halindeki yapılar ile canlılar üzerinde, doğrudan veya dolaylı olarak meydana gelebilecek risk değerlerinin belirlenmesi suretiyle, afet riski altında zarar görmesi ve bu zararın sosyal çevresini de etkilemesi muhtemel alanların/yapıların belirlenerek, bu yapıların iyileştirilmesi, güçlendirilmesi ve daha güvenilir yaşam alanları haline getirilmesini amaçlayan bir uygulamadır.

Ayrıca Kanun’da ve bu Kanun’un Uygulama Yönetmeliği(2)’nde (Yönetmelik); riskli alanların, bu alanlara ilişkin standartlara uygun güvenli yaşam çevrelerinin oluşturulmasına yönelik yapılacak planların, iyileştirme, tasfiye ve yenileme işlemlerinin ve dönüşüm kapsamındaki taşınmazların değerlerinin tespitinin, riskli alanların veya riskli yapıların hak sahipleriyle yapılacak olan anlaşmaların ve hak sahiplerine yapılacak ödemelerin uygulama usul ve esasları belirlenmiştir.

Kanun’un “Tahliye ve Yıktırma” başlıklı 5’inci maddesinde; “Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir…” hükmü yer almaktadır.

Yönetmeliğin “Kira Yardımı Ve Diğer Yardımlar” başlıklı 16’ıncı maddesinde de; “Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli Bakanlıkça belirlenir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet edilen bağımsız bölümlerin malik, kiracı ve sınırlı ayni sahipleri faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir…” açıklamaları yer almaktadır.

Çalışmanın konusu, ödeme yapılan tarafın ticari kazanç sahibi gelir veya kurumlar vergisi mükellefleri veya ticari kazanç sahibi olmayan gerçek kişiler olması durumlarında, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında kira yardımı adı altında yapılan ödemelerin; ticari kazanç olarak mı yoksa gayrimenkul sermaye iradı olarak mı beyan edilmesi gerektiğinin tespiti olduğundan, kentsel dönüşüm uygulamasına yönelik Kanun’da ve Yönetmelik’te yer alan hususlardan sadece çalışmanın konusuyla ilgili olanlarına yer verilmiş olup, Kanun’da ve Yönetmelik’te belirlenmiş diğer hususlara değinilmemiştir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ KAPSAMINDA YAPILAN KİRA YARDIMLARI

Kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilebilmesi amacıyla riskli yapıların hak sahipleri yetkili idareler dışında yüklenicilerle, bir başka deyişle müteahhitlerle yaptıkları sözleşmeler kapsamında da dönüşüm uygulaması başlatabilmekte ve bunun sonucunda riskli yapılarının yenilenmesi amacıyla hak sahiplerinin yüklenicilere ödemeleri gereken bir takım maliyetler de ortaya çıkabilmektedir.