Erdoğan ARSLAN

1. Sözleşme, esasen çok (en azından iki) taraflı bir hukuki işlemdir.(1) Hukuki işlem ise hukuki bir sonucu elde etmek için irade açıklamasında(2) bulunmak demektir. Akdedilen sözleşmelerle taraflar, irade beyanlarında bulunmak suretiyle aralarında karşılıklı olarak arzuladıkları bir borç ilişkisini ortaya koyarlar. Bu yüzden sözleşme, iki tarafın bir hukuki sonucu elde etmek için iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun surette açıklamalarıyla oluşan bir hukuki işlemdir. Kira sözleşmesi de bir şeyi kullandırma amacını güden sözleşmelerden biridir. Nitekim Kanuna göre kira sözleşmesi, “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”(3) Bu itibarla kira sözleşmesi, iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. Kira sözleşmesi karşılıklı rızaya dayalı, ivazlı ve dönemler itibariyle sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir. Kanunda belirtilen kira bedeli unsuru, kira sözleşmesini kullanım ödüncü (ariyet) sözleşmelerinden ayırır. Ariyet, ivazsız kiralama sözleşmesidir.(4)
2. Anayasaya göre herkes, sözleşme hürriyetine sahiptir.(5) Sözleşme özgürlüğü, tarafların aralarında bir sözleşme kurarlarken onun içeriğini ve kapsamını diledikleri gibi belirleyebilmeleri demektir. Nitekim Türk Borçlar Kanununa (TBK) göre de “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.”(6) Bu serbesti, sadece TBK md 26. çerçevesinde gabine (aşırı faydalanma) ilişkin genel kurallarla(7) ve TBK md 27. hükmündeki kesin hükümsüzlük halleri ile sınırlandırılmıştır. “Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.”(8) Dolayısıyla Kanuna, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına(9) aykırı olan veya konusu imkânsız olan sözleşmeler, akdedilmiş olsalar bile hukuken geçersizdir. Bunun dışında kiracı başlangıçta belirlenmiş olan kira bedeline itirazda bulunamaz ve bu anlamda kiracıyı koruyan bir hüküm henüz yoktur.
3.Kira bedelini ödeme borcu, kiracının kiraya verene karşı üstlendiği borçlarından en önemlisidir.(10) Dolayısıyla kira bedeli, sözleşmenin esaslı bir unsurudur,(11) kiracının asli edim yükümüdür. Kiraya verenin taşınmazını kiraya vermesinin temel amacı, kiracıdan taşınmazını kiralaması karşılığında tahsil edeceği kira bedelidir. Dolayısıyla kira bedeli, kiraya veren taraf açısından esasen kiralama sebebidir. Bunun karşılığında kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiracının kullanımına bırakılacak taşınmazın kiracıya eksiksiz ve zamanında teslim edilmesidir. Kanun genel kira sözleşmesinin dışında “konut ve çatılı işyerleri kiraları”(12) için ayrı bir bölüm şeklinde özel hükümler öngörmüştür.(13) Kira sözleşmesi kurulurken taraflar, kira bedelini sözleşme özgürlüğü çerçevesinde, hukuken herhangi bir sınırlamaya, sınırlandırmaya tabi olmaksızın özgür iradeleriyle serbestçe belirleyebilirler. Sözleşmenin kurulması esnasında kira bedeli olacak tutarın taraflarca karşılıklı olarak belirlenmesinde herhangi bir yasal sınırlama öngörülmemiştir. Bu yönden özellikle konut kiralamalarında Kanunda kiracıyı koruyan nitelikte herhangi bir düzenleme bulunmamakta, tarafların karşılıklı olarak anlaşmaları halinde kira bedeli tutarı taraflarca serbestçe belirlenebilmektedir. Bir şartla ki kira sözleşmelerinde kira bedeli, döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.(14) Bu hüküm de kiracıyı koruma maksatlı değil, ekonomik sistemin düzenlenmesine (Türk parasının kıymetini koruma amacına) yöneliktir.(15) Dolayısıyla kira sözleşmesi akdedilirken kira bedelinin belirlenmesinde kiracıyı koruyan mahiyette hiç bir sınırlama yokken, yenilenen kiralama döneminde kira bedelinin arttırılmasına yönelik sınırlama hükümlerin bulunması,(16) kiracıyı koruma sebeplerinin varlığı bakımından açıklanabilecek nitelikte bir hadise değildir. Zira sosyal nedenlerle kiracının korunmasına sebep olan durumlar, ilk kiralama döneminde kendiliğinden ortadan kalkmış ya da ilk kiralama döneminden sonra kendiliğinden ortaya çıkmış değildir. Dolayısıyla ilk kiralama dönemi ile izleyen kiralama dönemleri arasında Kanun sistematiğine göre ilkesel olarak kiracıyı koruma konusunda kiracıyı koruma sebepleri yönünden bir tutarsızlık/çelişki bulunmaktadır.
4. Kanun, kurulmuş olan “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağına” amirdir.(17) Bu hükümle kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, sözleşmede kira bedeli dışında kalan hususlarda kiracı aleyhine değişiklik yapılmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Böylece, başlangıçta belirlenen kira bedelinin, özellikle kanun gereği sözleşmenin süresinin uzatıldığı ya da yenilendiği durumlarda, ekonomik koşullara bağlı olarak değiştirilmesi olanağı sağlanarak, sözleşmede kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasağına bir istisna tanınmış olmaktadır. Bu istisnanın kabulü, kiracının korunması ilkesinin gözetildiği yasal bir düzenleme içinde de olsa, kiraya verenin kiralananın durumuna uygun düşecek bir kira bedeli elde etme konusundaki menfaatlerinin de göz ardı edilmemesi zorunluluğundan doğmuştur.(18) Dolayısıyla hüküm, kiraya verenin sözleşmeye dayalı olarak karşılıklı edimler arasındaki dengenin bozulmaması kaygısı ile mevcut kira bedelini elde etme hakkının varlığına ve bu yüzden de tarafların karşılıklı olan mali menfaatleri bakımından irade özerkliklerine bağlı nitelikte bir dengenin kurulması gerektiğine işaret etmiştir. Ayrıca bu hüküm, kira sözleşmelerinde hukuken varlığı kabul edilen “kiracının korunması” ilkesinin yenilenen kira dönemleri için dahi kira bedelindeki artışın belirlenmesi yönünden de geçerli olmadığına işaret etmektedir. Serbest piyasa ekonomisi koşullarının geçerli olduğu bir ekonomide başka bir anlayışa yer vermek de mümkün değildir.(19) Sonuç olarak bu hükme göre ilk ve izleyen kira dönemlerinde kira bedeli, sözleşme özgürlüğü çerçevesinde tarafların özgür iradelerine göre belirlenmelidir. Ancak izleyen hükümlerde bu yasa kuralının aksine düzenlemelerin bulunduğu da bir gerçektir.
5.Kanun, “kiracının korunması ilkesi” bakımından akdedilmiş olan orijinal kira sözleşmesinde, kira bedelinin dışında kalan diğer sözleşme unsurlarında kiracı aleyhine değişiklik yapılmasını yasaklamıştır. Kuşkusuz bu yasaklama, sözleşme serbestisi ilkesi yönünden kiraya verenin iradesine Kanunla öngörülmüş doğrudan yapılmış bir müdahaledir ki bu yaklaşım ülkemizde insan haklarına saygılı, sosyal bir hukuk devleti olma anlayışının bir ürünü olmalıdır.(20) Bu bakış açısıyla insan haklarına saygılı, sosyal bir hukuk devleti, toplumsal refahın iyileştirilmesine yönelik olarak devletin bireylerin kişisel haklarına ve özgürlüklerine yaptığı yasal düzenlemelerle müdahalede bulunan devlettir. Kanaatimize göre bu nitelikte bir müdahale, kişilerin barınma (konut) haklarına halel gelmemesi için öngörülmüştür. Bu anlamda Anayasa, kişilerin “konut hakkını”(21) ve onunla bağlantısı bulunan “yerleşme hürriyetini”(22) düzenlemiştir ki bu kavramlar Anayasada tanımlanmamıştır. Anayasada düzenlenen “konut hakkı”,(23) devleti sadece konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri almakla görevlendirmiştir ki “sadece önlem alma” seviyesindeki bu görev ve yetkinin kira sözleşmeleri ile doğrudan bir ilgisi de bulunmamaktadır. Dolayısıyla bireylerin konut hakkına dair gereklilikleri için Anayasa, bırakın gerçek kişilere yükümlülük getiren bir düzenlemeye sahip olmasını, devlete dahi doğrudan somut, elle tutulur bir yükümlülük öngörmemiştir. Bununla beraber Anayasa, usulüne göre yürürlüğe konulmuş milletlerarası antlaşmaları kanun hükmünde değerlendirmiştir. Hatta Anayasaya göre “Usulüne göre yürürlüğe konulmuş temel hak ve özgürlüklere ilişkin milletlerarası antlaşmalarla kanunların aynı konuda farklı hükümler içermesi nedeniyle çıkabilecek uyuşmazlıklarda milletlerarası antlaşma hükümleri esas alınır”.(24) Dolayısıyla bu yönden usulüne uygun yürürlüğe konmuş olan uluslararası anlaşmalar, normlar hiyerarşisinde kanunların da önünde bulunmaktadır. Nitekim Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine (AİHS) göre “Herkes özel ve aile hayatına, konutuna ve yazışmasına saygı gösterilmesi hakkına sahiptir”.(25) Aynı şekilde Avrupa Sosyal Şartında da konut hakkı başlığını taşıyan 31. maddesinde taraf ülkelerin sadece taahhütleri düzenlenmiştir.(26) Birleşmiş Milletler İnsan Hakları Evrensel Beyannamesinde ise olduğu herkesin barınma hakkına sahip açıkça belirtilir.(27) Ancak (AİHS) dışındaki hükümler, devleti ve bireyleri mecburi bir yükümlülük altına sokan nitelik taşımamaktadırlar. AİHS’te de konu mecburi mali bir külfet (yükümlülük) olarak değil, bir hak ve özgürlük olarak düzenlenmiştir. Ne var ki konut hakkı, sosyal devletimizi bir yükümlülük altına sokması gerekirken “kamu düzeni” gerekçe gösterilerek(28) Kanunla bu yükümlülük altına giren konut sahibi olan vatandaşlar olmuştur.(29) Kira sözleşmelerinde kiracının korunması ilkesi, kiracının barınma güvenliğinin varlığından kaynaklanmaktadır ki Kanun ancak bu amaçla kiracıyı koruyan hükümler öngörmüş olabilir. Bu hakkın (kişiye tanınan barınma güvencesinin varlığı ya da herkesten konutuna saygı gösterilmesini bekleme hakkının) öngördüğü çerçevede, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğünün getirilememesi,(30) kira sözleşmesinin ancak (10) yıllık zorunlu uzama süresinin sonunda kiracıdan kiralananın tahliyesinin istenebilmesi(31) hükümleri, kiracının barınma hakkını ciddi olarak koruyan hükümlerdir.
6.Kanun, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli konusunda tarafların karşılıklı anlaşmış olmalarına da sınırlama getirmiştir. Bu sınırlamanın esasen kiracının barınma hakkı ile doğrudan bir ilgisi bulunmamaktadır. Buna göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.”(32) Bu sınırlamada kullanılan tek ölçüt tüketici fiyat endeksidir (TÜFE). Ancak bu endeks sadece TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından belirlenmemekte, İTO (İstanbul Ticaret Odası) ve ENAG (Enflasyon Araştırma Grubu) tarafından da aylık dönemler itibariyle enflasyon düzeyi sonuçları belirlenip açıklanmaktadır.(33) Kanun, TÜFE’nin kim tarafından ve nasıl belirleneceğini, hangi mal ve hizmetler kompozisyonuna sahip olacağını ve bunların hesaplamadaki ağırlık derecelerini herhangi bir hükme bağlamamıştır. Ancak uygulamada bu hükümden genellikle TÜİK tarafından belirlenen TÜFE endeksindeki değerler esas alınmaktadır.(34) Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE), tüketim harcamalarına konu olan mal ve hizmetlere ilişkin fiyatların genel düzeyinde zaman içinde meydana gelen değişimi (enflasyonu) ölçmektedir.
6.1. Ekonomide yaşanan enflasyon nedeniyle kira bedelinin enflasyon oranı kadar arttırılması, gerçekte bir kira bedelinin artışını değil, kira bedelinin en fazla satın alma gücü yönünden yenilenen kiralama döneminin sadece başlangıç tarihi itibariyle belirlenen sözleşme bedeline eşitlenmesini ifade eder. Bununla beraber izleyen aylık dönemlerde tahsil edilecek aylık kira bedeli, daima fiilen gerçekleşen aylık enflasyon oranları kadar her ay birikimli olarak satın alma gücünü yitiriyor olacaktır.(35) Bu durum sadece tarafların kira bedeli konusundaki anlaşmalarını ortadan kaldırmamakta aynı zamanda kiraya verenin mülkiyet hakkına da tecavüz etmektedir. Aslında Kanunun md 344/1. hükmü, lafzı itibariyle temelde tarafların yenilenen kiralama döneminde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşmalarını uygun ve olağan görmektedir.(36) Kira bedeli konusunda tarafların anlaşmalarının sınırlanmaması gerektiği hususu TBK md 346/1. hükmü ile de dolaylı bir şekilde perçinlenmiştir. Bu husus TBK md 343. hükmüne de uygundur ve ona paralel nitelikte eş bir anlama sahiptir. Ancak TBK md 344/1. ile tarafların yenilenen döneme ilişkin kira bedeli konusundaki anlaşmalarına, TBK md 343. hükmüne aykırı olarak sınırlama getirilmiştir. Dolayısıyla TBK md 344/1. hükmü ile öngörülen tarafların kira bedeli konusundaki anlaşmalarının bir önemi kalmamış, aksine TBK md 26. hükmündeki sözleşme serbestisi kuralı, bizzat Kanunun kendisi tarafından, kendisi ile çelişme pahasına ortadan kaldırılmıştır. Bu hususun kiracının barınma hakkı(37) ile ilgili hiç bir yanı ve ilgisi yoktur. Aksine bu hususun kiraya verenin mülkiyet hakkını çiğneyen önemli bir sonucu bulunmaktadır.(38)