Cemil GÜNDÜZ

GİRİŞ

Her geçen gün ihtiyaca binaen farklı kiralama modelleri ülkemizde yaygınlaşmaktadır. Son zamanlarda özellikle son 3 yıldır günlük ev kiraya vermek önemli bir model olmuş durumdadır.

Kira geliri vergilendirmesi gayrimenkul sahiplerinin ve Maliye Bakanlığı’nın son yıllarda önem verdiği ve beyanname hizmetini mükelleflerin ayağına kadar taşıdığı alanların başında gelmektedir. Gayrimenkullerini günlük kiraya verenlerin gelirlerini vergilendirmeleri ile ilgili hususlar makalemizin konusunu teşkil edecektir.

1- GELİR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 11. maddesine göre; ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir. Ticari faaliyette sermaye ve emekten oluşan devamlı bir organizasyon yapısı vardır. Burada ticari kazancı belirleyen ana unsur, “ticari faaliyette devamlılıktır.” Bu itibarla, ticaret erbabı tarafından devamlılık esasına göre yapılan faaliyet sonucu elde edilen gelir, ticari kazanç olarak vergilendirilir.

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinde; “Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır.” hükmüne yer verilmiş olup, Aynı Kanun’un 70. maddesinin (1) numaralı bendinde, binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin gayrimenkul sermaye iradı olduğu belirtilmiştir.

Anılan Kanun’un gayrimenkul sermaye iradına ilişkin hükümleri uyarınca, binaların kısmen veya tamamen ya da boş veya dayalı döşeli şekilde kiraya verilmesinden elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Günümüzde de konut olarak kullanılan binalar kiraya verilirken oda ve diğer müştemilatı ile birlikte tamamen kiracının kullanımına terk edilebilmekte olup, bu tür kullanımlar Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen adi kiralama kapsamına girmektedir. Dolayısıyla bu tip kiralamadan elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı olarak vergiye tabi tutulmaktadır.

Ancak, gayrimenkullerin uzun süreli kiralanması suretiyle elde edilecek gelirden daha fazla gelir elde edilmesi amacıyla, günlük veya haftalık olarak, süreklilik arz eden bir şekilde farklı kişilerin kullanımına hazır halde bulundurulması, kalacak kişilere konutun teslimi ve kalma sürelerinin sonunda konutun teslim alınması ve yeniden kullanıma hazır hale getirilmesi bir organizasyonu gerektirmektedir. Ayrıca, söz konusu konutun belirli bir bedel karşılığı olmak üzere günlük ya da haftalık olarak kullanıma sunulmasında bir kira akdinden söz edilmesi mümkün olmadığından bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Ayrıca, Aynı Kanun’un 40. maddesinde safi kazancın tespit edilmesinde indirilecek giderler sayılmış olup, maddenin (7) numaralı bendinde Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanların safi kazancın tespitinde indirim konusu yapılabileceği hüküm altına alınmıştır.

Bu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, mülkiyeti kendisine ait gayrimenkullerin günlük ve haftalık olarak kiraya verilmesinden elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekmekte olup 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanların da ticari kazancın tespitinde gider olarak dikkate alınması mümkün bulunmaktadır.

2-KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME

3065 Katma Değer Vergisi Kanunu’nun, 1/1. maddesinde, Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin, 1/3f maddesinde ise Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde belirtilen mal ve hakların kiralanması işlemlerinin katma değer vergisine tabi olduğu hüküm altına alınmıştır.

Katma değer vergisi oranları, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 28. maddesinin Bakanlar Kurulu’na verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi eki I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için %18 olarak tespit edilmiştir.