Hasan Basri CAN

1. Giriş

Ekspertizlik olarak da bilinen gayrimenkul değerlemesi bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. Gayrimenkullerin en önemli sermaye kaynakları arasında olması ve her gayrimenkulün farklı özelliklerinin bulunması, yapılacak değerlemelerinde önemini ortaya koymaktadır. Gayrimenkul değerlemesi faaliyeti, genelde bu alanda uzmanlaşmış şirketler tarafından yerine getirilmektedir. Bu şirketler, adlarına kayıtlı işyerlerinde personel istihdam ederek, gerçek ve tüzel kişilereler iş sözleşmesi yaparak gayrimenkul değerleme faaliyetinde bulunmaktadırlar.

Bu çalışmada, gayrimenkul değerleme ve ekspertizlik işi yapan şirketlerin değerleme taleplerine karşılık yapmış oldukları hizmetlerin karşılığını tevkifatlı fatura olarak düzenlemeleri halinde, ilgili mevzuat hükümleri uyarınca her bir tapu için ödenen bedelin değerleme talebinde bulunanlara yansıtılmasında KDV uygulamasının nasıl olacağı hakkında açıklamalar yapılmıştır.

2. Gayrimenkul Değerleme Faaliyeti

Gayrimenkul değerleme, alanında uzman kişiler tarafından gayrimenkulün güncel piyasa ederinin tespitine yönelik bir analiz süreci ve nihayetinde rapor ile sunulan bir işlemdir. Ülkemiz nüfusunun artışına paralel olarak en temel ihtiyaçlardan olan barınma ihtiyacının karşılanması amacıyla inşa edilen konutların sayısı her geçen gün artmaktadır. Nüfus artışının yanı sıra refah seviyesinin de yükselmesiyle birlikte yatırım amaçlı düşünülebilen konutların ve rezidansların, ticaretin gelişmesi ve bireysel ihtiyaçların artmasıyla AVM‟lerin ve işyerlerinin, son olarak bütün toplumun temel ihtiyaçlarının karşılanabilmesi amacıyla hava alanlarının, limanların, okulların ve hastanelerin sayıları son yıllarda ciddi oranda artış göstermiştir. Bu artışın en önemli nedeni her anlamda talebin artış göstermesidir. Talebin artışı, aynı zamanda arz miktarını da etkilemiş ve arttırmıştır. Bu artışın gerçekliği, mevcuduna her gün bir yenisi eklenen konut inşaatlarından, televizyonlarda yapılan gayrimenkul satışı reklamlarından ve kamu spotlarından rahatlıkla anlaşılabilir. Bu durum gayrimenkullerin gerçek değerlerinin tesit edilmesi konusunu önemli kılmaktadır.(1)

Gayrimenkullerin ekonomik faaliyete konu olan kiralama, alım-satım, trampa, tapuda ayni ve sınırlı hak tesis edilmesi, kısmen veya tamamen kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ortaklığa ayni sermaye olarak konulması vb. gibi işlemler ile gayrimenkul gelirleri üzerinden vergi alınabilmesi ancak gayrimenkullerin değerinin bilinmesine bağlıdır.(2) Bu kapsamda gayrimenkul değerleme, gayrimenkulün piyasadaki değerini (ederini) bulmak amacıyla belirli yöntemler ve standartlara göre tarafsız olarak yapılan işlemlerdir.(3) Bir başka tanımla gayrimenkul değerleme, bir taşınmazın, taşınmaz projesinin ya da taşınmaza bağlı hak ve faydaların değerleme günündeki olası değerinin bağımsız, tarafsız ve objektif ölçütlere dayanarak kestirimidir.(4) Daha teknik bir tanımlamayla gayrimenkul değerleme, taşınmaz bir malın belli bir tarihteki imar durumu, konumu zemin ve inşaat yapısı, elde edilen gelir, ulaşım imkanı, alt yapı durumu, parselin şekli, boyutu, genişliği gibi değerini etkileyen bütün unsurlarının dikkate alınarak kıymetinin para cinsinden ifade edilmesidir.