Erkan KURAK

Piyasa şartları içerisinde değer dinamik bir yapıdadır. Değişen şartlarla birlikte değer de değişebilir. Değer, bir çok şekilde tanımlanmakta ve şartlara göre farklı şekilde adlandırılabilmektedir. Uygulamada en çok karşılaşılan ve özellikle biribirine karıştırılan üç değer tanımından bahsetmek mümkündür. Bu her bir değer de taşınmazlar için kullanılmakta ancak zaman zaman farklı sonuçlara da neden olabilmektedir. Bu makalede kafa karışıklığına neden olan emlak vergi değeri, harca esas değer ve rayiç değerin tanımı yapılarak aralarındaki farklılıklara değinilecektir.

 GENEL OLARAK DEĞER

En genel tanımıyla değer bir şeyin para ile ölçülebilen karşılığıdır. Bir taşınmazın değerinden bahsederken piyasa değeri, ticari değer, maliyet değeri, kayıtlı değer, kullanım değeri, yatırım değeri, mübadele değeri ve manevi değer gibi kavramların yanında emlak vergi değeri, harca esas değer ve rayiç değer kavramları da karşımıza çıkmaktadır. Bir taşınmazın değeri denilince ilk akla gelen taşınmazın “piyasa değeri-ticari değer-rayiç değer”dir. En fazla kabul gören tanıma göre piyasa değeri; alıcı ve satıcının piyasa şartları içerisinde üzerinde uzlaştıkları fiyattır.

Kamu idarelerinde taşınmaz değeri, idari bir işlem olarak bu amaçla kurulmuş komisyonlarca belirlenmektedir. Bir taşınmazın değeri duruma, zamana ve tarafların anlayışlarına göre değişebilmektedir. Kamu yönetiminde değer tespiti idare tarafından tek taraflı bir işlemle belirlenmekte ve alıcı hesaba katılmamaktadır. Değer kamuya ait taşınmazların satışı ve kiralanmasında, taşınmaz alım satımının vergilendirilmesinde ve taşınmazlar üzerinden vergi tahsilinde büyük önem taşımaktadır.

Çeşitli mevzuat düzenlemelerinde bir çok değer çeşidinden bahsedilmektedir. Ancak en fazla kullanılan ve birbiri ile karıştırılabilen üç çeşit değerden bahsetmek mümkündür. Bunlar rayiç değer, harca esas değer ve emlak vergi değeridir.

 EMLAK VERGİ DEĞERİ

Emlak vergi değeri 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine göre belirlenen değerdir. Kanun maddesine göre, arsa ve araziler için, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre, binalar için ise Maliye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilân edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile (a) bendinde belirtilen esaslara göre bulunacak arsa veya arsa payı değeri esas alınarak 31 inci madde uyarınca hazırlanmış bulunan tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanan bedeldir.

Emlak vergi değeri kamu taşınmazlarının satışında doğrudan kullanılan bir bedel değildir. Daha çok bir taşınmaz için belirlenen değerin alt limiti olarak kullanılmaktadır. Yani değer tespit komisyonlarınca belirlenen rayiç değerin taşınmazın emlak vergi değerinden daha az olmaması şartı aranır. Uygulamada komisyonlarca emlak vergi değeri bir alt limit olarak kullanılarak rayiç değer belirlenir.

HARCA ESAS DEĞER