Mehmet AKARSLAN

Yazımızda, 2023 takvim yılında birden fazla kişinin malik oldukları yerlerin(1) kira gelirleri ile apartman veya sitelere kurulan baz istasyonu ve ortak alanlardan elde edilen reklam gelirlerinin mükellefi, beyanı, tevkifat ve istisna uygulamasına ilişkin açıklamalara yer verilmiştir.(2)
İLGİLİ MEVZUAT
193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde bentler halinde belirtilen mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte olup bu gelirler belirli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.
Anılan maddenin (1) numaralı bendinde ise “1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir.), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;” hükmü yer almaktadır.
Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde gayrimenkul ve haklarda istisnalara (mesken kira gelirlerinde istisna uygulamasına) ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Bu madde hükmüne göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın belli bir kısmının gelir vergisinden istisna olduğu hüküm altına alınmış olup, söz konusu istisnanın uygulanması da belli şartlara bağlanmıştır.
Diğer taraftan, aynı Kanunun 94 üncü maddesinde; “Kamu idare ve müesseseleri, iktisadî kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadî işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dâhil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar.” hükmüne yer verilmiş olup, aynı maddenin birinci fıkrasının (5/a) alt bendinde ise; 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben (2009/14592 sayılı B.K.K uyarınca % 20,) tevkifat yapılacağı hüküm altına alınmıştı(3).
Yine aynı Kanunun “Toplama Yapılmayan Haller” başlıklı 86 ncı maddesinin birinci fıkrasının (1) numaralı bendinin (c) alt bendinde; vergiye tabi gelir toplamının [(a) ve (b) bentlerinde belirtilenler hariç] 103 üncü maddede yazılı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2023 yılı gelirleri için 150.000-TL(4); 2024 yılı gelirleri için 230.000,-TL(5)) aşmaması koşuluyla, Türkiye’de tevkifata tabi tutulmuş olan; birden fazla işverenden elde edilen ücretler, menkul sermaye iratları ve gayrimenkul sermaye iratları için yıllık beyanname verilmeyeceği, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde de bu gelirlerin beyannameye dâhil edilmeyeceği hükmü düzenlenmiş olup; anılan bendin (d) alt bendinde de, bir takvim yılında elde edilen ve toplam tutarı (2023 yılı gelirleri için 8.400 TL; 2024 yılı gelirleri için 13.000,-TL) aşmayan, tevkifat ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları için beyanname verilmeyeceği hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan, 213 Sayılı Vergi Usul Kanununun 8 inci maddesinde “Mükellef, vergi kanunlarına göre kendisine vergi borcu terettübeden gerçek veya tüzel kişidir.
Vergi sorumlusu, verginin ödenmesi bakımından, alacaklı vergi dairesine karşı muhatap olan kişidir.
Vergi kanunlarıyla kabul edilen haller müstesna olmak üzere, mükellefiyete veya vergi sorumluluğuna müteallik özel mukaveleler vergi dairelerini bağlamaz.
Bu kanunun müteakip maddelerinde geçen “mükellef” tabiri vergi sorumlularına da şamildir…” hükmüne yer verilmiştir.
Bu düzenlemelere göre; kapıcı daireleri ve ortak mülkiyette olan daireler dahil apartman ve sitelerin, ortak alanlarından elde edilen kira gelirleri ile baz istasyonu veya reklam gelirlerinin beyanı yönünden değerlendirmemize aşağıda yer verilmiştir:
1-Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri de göz önünde bulundurularak ortak yerlerin genel kurulda oy birliği ile alınan karar gereğince apartman veya site yönetimleri tarafından kiraya verilmesi nedeniyle elde edilen gayrimenkul sermaye iradının mükellefi mülkiyet sahibi kat malikleridir.
2-Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden(6) veya ayni olarak(7) tahsil edilmiş olması(8) gerekmektedir.
3- Kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmiş olması halinde kira geliri, kiranın tahsil edildiği tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılarak hesaplanır.
4- Elde edilen kira gelirlerinin apartman veya site yönetimleri tarafından tahsil edilip ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması bu gelirlerin yapılan açıklamalar doğrultusunda vergilendirilmesine engel değildir.
5- Apartman veya sitenin ortak alanlarının GVK. 94 üncü maddesinde sayılan kişi yada kuruluşlara kiraya verilmesi durumunda bu kişilerce yapılan ödemeler üzerinden anılan maddenin birinci fıkrasının (5/a) alt bendi gereğince %20 oranında gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekir.