Mehmet AKARSLAN

1.Giriş

Gelir Vergisi Kanununun birinci maddesinde gerçek kişilerin gelirlerinin gelir vergisine tabi olduğu, gelirin bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarı olduğu hükme bağlanmıştır. Anılan Kanunun ikinci maddesinde gelire giren kazanç ve iratlar sayılmak suretiyle tespit edilmiştir. Madde hükmünde bunların; ticari kazançlar, zirai kazançlar, ücretler, serbest meslek kazançları, menkul sermaye iratları, gayrimenkul sermaye iratları ve diğer kazanç ve iratlar olduğu belirlendikten sonra aksine hüküm olmadıkça bu kazanç ve iratların tespitinde gerçek ve safi miktarları ile nazara alınacakları hükme bağlanmıştır.

Gelirin unsurlarından biri olan “diğer kazanç ve iratlar” iki başlık halinde değerlendirilmiş olup bunlar, “değer artışı kazançları” ve “arızi kazançlar”dır.

Gayrimenkul alım-satımı sırasında vergilendirme ile ilgili hak ve ödevlerin değerlendirilmesi açısından öncelikle dikkat edilmesi gereken husus gayrimenkulün elde ediliş tarihi ve bir bedel karşılığı elde edilip edilmediğidir. Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabidir.

Öte yandan, ivazsız (karşılıksız) iktisap edilen konut ve işyerlerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar, herhangi bir süre sınırlaması olmaksızın, vergiye tabi tutulmamaktadır. Dolayısıyla miras ya da bağış yoluyla edinilen konut veya işyerlerinin satışından elde edilen kazançlar verginin konusuna girmemektedir. Bunların iktisap tarihinden itibaren ne sürede elde tutulduğunun önemi yoktur.

Veraset yoluyla veya İvazsız şekilde iktisap edilenler hariç olmak üzere sahip olunan konutların belli bir sürede bedel karşılığı elden çıkarmanın önemi kadar elden çıkarma şekli de vergilendirme yönünden belirleyici olmaktadır.

Bu yazımızda gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkulleri toplu tek işlemde elden çıkarmaları hainde elde edecekleri kazancın niteliği ve vergi kanunları karşısındaki durumu inceleme konusu yapılmıştır.

2. Gelir Vergisi Kanunu Yönünden

a) Gayrimenkul alım satımı yönünden ticari faaliyet

Gelir vergisi Kanunu’nun 37 nci maddesinin birinci fıkrasında; Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançın ticari kazanç olduğu belirtilmiş, bu maddenin ikinci fıkrasının 4 numaralı bendinde ise Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettiği kazanç olduğu hükme bağlanmış, (6) numaralı bendinde de, satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından; elde edilen kazançların ticari kazanç olacağı hükme bağlanmıştır.

Satın alınan arazinin 5 yıl içinde parsellenerek bu süre içinde veya daha sonraki yıllarda satışının (tek satış dahil) yapılması halinde vergiyi doğuran olay satış akdinin yapıldığı tarihte gerçekleşmiş olacağından bu tarih itibariyle ticari kazanç hükümlerine göre vergileme yapılacaktır.

Gayrimenkul alım-satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında, alım-satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağı açıktır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü, muamelenin çokluğudur. Muamelenin çokluğu, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla defada veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmasıdır.

Dolayısıyla gayrimenkullerin;

a) Aynı kişiye farklı tarihlerde,

b) Farklı kişilere aynı tarihte,

c) Değişik kişilere değişik tarihlerde,

ç) Aynı kişiye veya değişik kişilere birbirini izleyen yıllarda

satılması durumunda, elde edilen kazanç ticari kazanç hükümlerine göre vergilendirilecektir.