Erdoğan ARSLAN

I- BİNA VE SİTE YÖNETİCİ ÜCRETLERİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
1.1.Kanuna göre ana gayrimenkul,(1) kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.(2) Buna göre bina ve sitelerin yöneticileri, bizzat bina ve sitedeki kat malikleridir. Elbette tüm kat maliklerini yönetici olarak gören bir çeşit toplu yönetim tarzı, fiilen olmasa da hukuken ortak kararlar almak suretiyle mümkündür. Nitekim Kanun ana gayrimenkul yönetimini, kat maliklerinin ortak kararları niteliğinde olan yönetim planı çerçevesinde kurgulamıştır. Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan ortak bir sözleşme hükmündedir.(3) Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulmuş apartman ve sitelerde bina veya sitenin nasıl yönetileceğini, kat maliklerinin hak, borç ve sorumluluklarını düzenleyen tüm kat maliklerince imzalı olan bir belgedir.(4) Sonuçta kat malikleri kurulunun yöneticilik statüsü, sadece ana gayrimenkulün yönetim kurallarını koyma bakımından geçerlidir. Bu itibarla kat malikleri kurulunca saptanan kurallar çerçevesinde ana gayrimenkulün fiilen yönetimi, seçilmiş ya da atanmış bir yönetici ya da yönetim kurulu tarafından icra edilir. Bina ve site yöneticisi kavramı ile anlatılmak istenen de kat malikleri kurulunca ana gayrimenkulü fiilen yönetmek için seçilmiş ve ya atanmış olan yönetici veya yönetim kuruludur.
1.2. Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, kanunen yönetici atanması mecburidir.(5) Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.(6) Öyle anlaşılmaktadır ki ana gayrimenkulün yönetimi, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışardan da atanabilir. Kanun, seçilecek ya da atanacak yönetici için haiz olması gereken belli bir nitelik aramamıştır. Bununla birlikte yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, kendisinden teminat göstermesi şart edilebilir, sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.(7) Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.(8) Dolayısıyla yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.(9) Sözleşmede hüküm veya teamül varsa vekil, ücrete hak kazanır.(10) Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.(11) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici Kanun uyarınca yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.(12) Öyle anlaşılmaktadır ki bina ve site yöneticilerinin hukuki niteliği, kat malikleri kurulunun temsilcisi değil, onların vekili statüsünde olmalarıdır. Bu cümleden olarak yönetici, müvekkili olduğu kat maliklerinin binayı veya siteyi yönetim planına göre yönetme işini üstlenmiş olan kişidir. Vekâlet sözleşmesi ivazlı ya da ivazsız olabilir, herhangi bir şekle tabi değildir. Bu itibarla kat malikleri ile yönetici arasında yazılı bir sözleşmenin olması da şart değildir. Dolayısıyla kat malikleri genel kurulu ile seçilmiş olan yönetici ya da yönetim kurulu üyeleri arasında, gerçekleştirilen seçim işleminden sonra vekâlet sözleşmesi kendiliğinden kurulmuş sayılır. Bu vekâlet sözleşmesinin konusu da ana gayrimenkul yönetim planı ve kat malikleri genel kurulu kararları uyarınca yapılması gerekli işlerin görülmesi ve yönetimidir. Eğer vekilin yüklendiği işin görülmesi bir hukuki işlemin yapılmasını gerektiriyorsa vekil bu hususta temsil yetkisine sahip sayılır.(13)
1.3.Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) bina ve site denetçisinin niteliğinin ne olduğunu açıkça belirlememiştir. Ancak Kanun, kat malikleri kuruluna yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetleme ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilme görev ve yetkisini vermiştir.