Yüksel GÜNEŞ

I. GİRİŞ

5359 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı(1) ile yapılan değişiklik kapsamında büyük şehirlerde olup olmadığına bakılmaksızın 1 Nisan 2022 tarihinden sonra yapı ruhsatı alınmış konutun net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı için KDV oranı %8, aşan kısım için ise %18 olarak belirlenmiştir. Diğer taraftan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun(2) kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanının 150 m²’ye kadar olan kısmı için KDV oranı %1, aşan kısım için ise %18 olacağına yer verilmiştir.

Arsa karşılığı inşaat işleri, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşme ile arsa sahibi yükleniciye arsa paylarını devretmeyi borçlanmakta, yüklenici de bunun karşılığında bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlenmektedir. Ayrıca, 7104 sayılı “KDV Kanunu ve Bazı Kanunlar ile 178 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile yapılan düzenlemeyle arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide yapılan arsa payı teslimi ve müteahhit tarafından arsa payına karşılık olmak üzere arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimi olmak üzere iki ayrı teslim olduğu belirtilmiştir.

Bu yazımızda, 5359 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile 41 Seri No’lu KDV Genel Tebliği(3) çerçevesinde arsa karşılığı inşaat işlerinde kullanılacak yeni KDV oranlarına yönelik bilgilere ve açıklamalara yer verilecektir.

II. ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNİN KATMA DEĞER VERGİSİ KARŞISINDAKİ DURUMU

Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, ikincisi ise müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine yapılan konut veya işyeri teslimidir.

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunun, 2. maddesinin 6. fıkrasında; trampanın iki ayrı teslim hükmünde olduğu yine aynı fıkrada bu Kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılacağı,

KDV Kanununun 4. maddesinin 2. fıkrasın da, bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her birinin ayrı işlem olduğu, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergilendirileceği,

Yine mezkur kanunun 10. Maddesinin (a) bendinde, vergiyi doğuran olayın, malın teslimi veya hizmetin yapılması ile (b) bendinde ise malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi ile meydana geldiği,

hususları hüküm altına alınmıştır.

Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinin I/A-2 Bölümüne(4) göre, trampada bir malın karşılığını diğer bir mal teşkil etmektedir. Teslimin tayininde bedelin cinsi, hatta bir bedelin bulunup bulunmaması önemli değildir. Trampada malların mülkiyeti karşılıklı olarak el değiştirdiğinden her iki taraf için de teslim gerçekleşmiş sayılır. Bu durumda matrah trampa edilen malların her birinin emsal bedeli olur. Ancak, arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin matrahın tespitinde, 3065 sayılı Kanunun 27 inci maddesinin 6 ıncı fıkrası dikkate alınır. Kısmi trampada yani trampa edilen mala karşılık bir malla birlikte başka şeyler de alınması halinde, bunlar da vergiye tabi tutulur.

Malın tasarruf hakkının mutlaka bir bedel karşılığı devredilmesi şart değildir. Bedelsiz teslimler de (hibe gibi) vergiye tabidir. Bu gibi durumlarda matrah,3065 sayılı Kanunun 27 nci maddesi uyarınca emsal bedeli olur.

hükümleri yer almaktadır.

III. VERGİYİ DOĞURAN OLAY