En önemli noktalardan biri de satıcıların çok yanaşmadığı ‘aplikasyon krokisi'nin incelenmesi. Aplikasyon krokisi, alacağınız parselde herhangi bir hak talebi var mı ya da arsanızın yanındaki ve çevresindeki arsadan sizin payınıza bir taşma var mı, yok mu öğrenmenizi sağlıyor.

Arsa aldığınız zaman sizi bağlayan kurallar ve kaideler var. Bunlara imar çapı deniyor . Üstündeki imar planları, o arsayı nasıl kullanacağınızı belirler ve kısıtlar. Durum böyle olunca da arsanızı istediğiniz gibi kullanamazsınız. Bu nedenle alım yaparken asla acele edilmemeli.

Yine hisseli mülkiyette siz kendi payınızı satmak isterseniz diğer içerideki hissedarların öncelikle alma hakkı vardır. Biz buna şufa (ön alım hakkı) diyoruz. Siz hisseli bir mülkiyete tabi bir yer aldınız sonra payınızı satmak istediniz, düşük tapu harcı ödemek istediniz sattınız işte bu durumda içerideki diğer hissedarlar sizin tapuda gösterdiğiniz bedeli tapudaki satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde dava açıp depo ederek bu payı sizden alabilirler. Örneğin gerçek satış değeri 1 milyon TL bir hisse aldınız belediye rayiç değeri 250 bin TL siz de bu 250 bin TL değer üzerinden tapu harcı fazla olmasın diye tapuda değer gösterdiniz işte diğer hissedarlar bu 250 bin TL’yi mahkemeye depo ederek sizden alabilirler. Fiili taksim sözleşmesi veya amaca özgüleme sözleşmesi var ise şufa hakkı kullanılamaz.

Hisseli mülkiyet de bir hissedarın tüm taşınmazda o payı oranında hakkı vardır yani 10 dönüm bir arsada sizin 1000/1 payınız 10 m2 yeriniz olsa dahi bu taşınmazın her yeri için geçerlidir. O nedenle de fiili taksim sözleşmesi veya amaca özgüleme sözleşmesi yapılır ise artık her hissedarın kullanım alanı ve yeri belli olmuş olur. Bu noktada da dizin bulunduğunuz yere müdahale olduğunda men-i müdahale hakkınız oluşur. Tarlaların hisseli bir şekilde bölünmesi ve satılması arsa niteliğindeki taşınmazlara göre daha zordur. Tarla vasıflı arazilerde 20 dönüm altında hisselendirme olamaz. Yine dikili tarım arazilerinde 5000 m2 ve seralarda 3000 m2 altında hisselendirme yapılamaz.

Özellikle hobi bahçeleri adı altında tarım arazilerine yapılaşmanın önünü açma eksenli hisse satışları aslında tapu devri şeklinde değil fiili kullanım şeklinde yapılmıştır. Bu nedenle de 2020 yılında düzenleme çıkarılmış ve bu şekilde yapılan hobi bahçelerinin yıkılması aksi takdirde idare tarafından yıkılması halinde ise yıkım masrafı %100 fazlası ile tahsil edilmektedir. Bu şekilde tarım arazilerini kooperatif veya şirket kurarak kooperatif üyeliği/şirket hissesi verenlerde TCK’ya göre cezalandırılmaktadır. Vatandaşların gerçekten de tarım konusunda iştigal edecekler veya tarım arazilerinin son yıllardaki değer artışı nedeniyle yatırım yakmak istemeleri dışında tarım arazileri ve tarlaları yapılaşma maksatlı kesinlikle almamalarını söylemek isteriz. Dolayısı ile tarımsal arazilerde hisse satışı hem kolay değil belli limitlere sahiptir hem de arazi sadece size ait değil ise (plansız alanlar imar yönetmenliğine göre çok ufak bir m2 köy evi yapma Hakkı verilmiştir tüm arazi içerisinde) yapılacak yapılaşma da yasal değildir.

Kaynak: https://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/notere-gitmeden-once-bu-haberi-okuyun-emlak-piyasasindaki-tuzaklara-dikkat-41990563