Erdoğan ARSLAN

I-ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN ORTAK ALANLAR

1.Kat Mülkiyeti Kanununda (KMK) ana gayrimenkuldeki ortak alanlar, “ortak yerler” ve “eklentiler” başlığı altında belirlenmiştir.(1) Buna göre ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine ortak yerler denir.(2) Bu tanım üç ayrı unsura binaen yapılandırılmıştır. Unsurlardan ilki, Kanun gereğince “her halde ortak yer”(3) olarak Kanunda nitelikleri birer birer sayılan ve ana gayrimenkul içinde bulunan tesislerin ve yerlerin kat maliklerinin ortaklaşa kullanabilecekleri ve yaralanabilecekleri bir alan olmasıdır.(4) Diğer unsur, Kanunda teker teker sayılanların dışında kalıp da ana gayrimenkulde ortaklaşa kullanıma, korunmaya veya faydalanmaya açık olan diğer yerlerin ve tesislerin de (ortak yer) konusuna ilke olarak girmesidir.(5) Tanımın nihai unsuru ise Kanun uyarınca ortak yerlerin konusunun neler olabileceğinin ayrıca sözleşme ile de belirlenebilmesidir. Bu cümlede geçen sözleşmeden kasıt, kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ilişkin resmi senettir.(6) Dolayısıyla resmi senette de ortak yerlerin neler olduğu konusunda bir belirleme yapılabilir.
2.Kanuna göre, “Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur.”(7) Eklenti, bağımsız bölümün dışında kalmakla beraber bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş bağımsız bölümün tamamlayıcısı olan yapı parçalarıdır. Örneğin bir bağımsız bölümün dışında kalan ve o bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilen kapalı garaj eklentidir, ortak yer değildir. Buna mukabil bir ana gayrimenkulde kat maliklerinin tümünün kullanımına tahsis edilmiş kapalı ya da açık garaj alanları, bir bağımsız bölümün eklentisi (bütünleyici parçası) değil ortak yeridir. Ortak yerlerin en önemli özelliği, bir tesisin ya da yerin herhangi bir bağımsız bölüm(8) kat malikinin özel olarak korunmasına, kullanımına veya faydalanmasına tahsis edilmemiş olmasıdır. Bu yüzden bağımsız bölümün bütünleyici parçası(9) mahiyetinde olan eklentiler ortak yer kapsamında değerlendirilemez. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan ana yapının oturduğu zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış ve ya kiralanmış olur.(10)
3.Kanun, toplu yapıların(11) özelliğini de dikkate alarak toplu yapılar için de ortak yer tanımı yapmıştır. Buna göre “toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.”(12) Bu tanım, ortak yerleri tek tek saymaktan ziyade onun tüm kat malikleri yönünden genel kapsayıcı olma niteliğini zayıflatmış ve ortak yerleri tahsis edildikleri belli bağımsız bölümlerin bir çeşit ortak eklentisine dönüştürmüştür. Bu makalede toplu yapılardaki ortak yerler kapsam dışı tutulmuştur.
II-ORTAK ALANLARIN HUKUKİ MAHİYETİ
4.Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.(13) Dolayısıyla bağımsız bölüm maliki, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunabilir.(14) Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava yoluyla talep edebilir.(15) Bu hususlar bağımsız bölümün bütünleyici parçaları(16) için de geçerlidir. Zira bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.(17) Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini(18) de kapsar.
5. Tek mülkiyet ile birlikte mülkiyet hukuken aynı mahiyette kavramlar değildir. Tek mülkiyet bir kimsenin bir şeyin tamamı üzerinde tek başına mülkiyet hakkı sahibi bulunması demektir.(19) Ana gayrimenkulde bir bağımsız bölümün bütününe tek başına malik olan kişi tek mülkiyet hakkının sahibi iken bu kat maliki ana gayrimenkulün ortak alanlarına diğer kat malikleri ile birlikte mülkiyet hakkı sahibi konumundadır. Birlikte mülkiyet ya da toplu mülkiyet bir şey üzerinde birden çok kişinin aynı zamanda mülkiyet hakkı sahibi olması demektir.(20) Bu durumda bir ana gayrimenkulde bir bağımsız bölümün tek başına sahibi (tek mülkiyet) konumunda olan kat maliki, aynı zamanda o ana gayrimenkulün ortak alanlarına birlikte mülkiyet(21) hakkı ile sahip konumundadır. Kat malikinin bu birlikte mülkiyet hakkı, elbirliği ile mülkiyet(22) değil, paylı mülkiyet hakkıdır.(23) Nitekim Kanuna göre “Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar”.(24) Ayrıca “Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”(25) Buna göre kat maliklerinin her birinin ana gayrimenkulün ortak yerlerindeki payı bellidir fakat bunlar henüz taksim edilmemiştir. Kanaatimizce ana gayrimenkuldeki ortak yerler ve tesisler homojen değil heterojen yapıda olduğu için payların fiilen taksim edilmesi imkânı da yoktur. Aşağıdaki paragrafta yasal hükümleri açıklandığı üzere ana gayrimenkuldeki ortak yerlerin kat maliklerine payları oranında taksim edilmesi hukuken de önüne geçilmiştir. Dolayısıyla ortak yerlerdeki kat maliklerinin birlikte mülkiyet hakkı, kendine özgü bir paylı mülkiyet hakkıdır. Hatta ana gayrimenkuldeki bu birlikte mülkiyet hakkı, ortak yerlerdeki payların kat maliklerince taksim edilmesi kanunen mümkün olmadığından, elbirliği ile mülkiyet hakkı vasfını daha çok hak etmektedir.
6.Kat mülkiyeti, bir ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bağımsız bölümler üzerinde kurulan taşınmaz mülkiyetidir.(26) Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir”(27) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.(28) Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz.(29) Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış arsa payı bırakılamaz.(30) Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.(31) Kat mülkiyetine tabi olan ana gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.(32) Bütün bu yasal hükümler, kat mülkiyetinde aynı zamanda birbirinden farklı iki ayrı mülkiyet hakkı, bağımsız bölüm için özel (tek)mülkiyet hakkı ve ortak yerler için (paylı) birlikte mülkiyet hakkı bulunmasına rağmen, hukuken birbirleriyle ne kadar bağlı, bütünleşik ve ayrılamaz kılındığını göstermektedir. Sonuçta bağımsız bölümün kat malikince bir başkasına kiralanması halinde kiracı ortak yerlerden kat maliki imiş gibi yararlanır.
III- ORTAK ALANLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ
7. Ortak yer tanımlanırken Kanun ortak yerin muhtemel 3 fonksiyonuna göndermede bulunmakla kalmamış, bu yerlerde bu fonksiyonların üretilebilmesini de bir zarurete bağlamıştır.(33) Bu fonksiyonlar korunma, kullanma ve faydalanma fonksiyonlarıdır. Korunma fonksiyonu hem ana taşınmaz (duvarlar, kolonlar, ana yapı temeli, çatı vb.) hem de kat malikleri (ihata duvarı, yangın merdivenleri ve korkulukları, sığınaklar vb.) için geçerli bir fonksiyondur. Kullanma ve yararlanma fonksiyonu(34) ise kat malikleri ve şürekâsı için geçerlidir. Kuşkusuz paylı mülkiyet esasında bu fonksiyon ancak TMK md 693/1.(35) hükmü çerçevesinde tüm kat maliklerinin ortak kullanma ve yararlanma hakları ile bağdaştığı ölçüde hayatiyet kazanır.
8. Ortak yerler kaynağı, niteliği ve fonksiyonu, ana yapı ile ilişkisi ve özgüleme amacı bakımından sınıflandırılabilir. Ancak bu tür bir sınıflandırmanın ayrıntıları makale konumuzun sınırlarını aşar. Ancak ana gayrimenkulde Kanunun ortak yer olarak andığı kapıcı daireleri,(36) özellikli bir konu olması bakımından üzerinde durulabilir. İş Kanununa göre konut kapıcılarının özel çalışma koşullarının belirlenmesi konusunda idareyi yetkili kılmıştır.(37) Bu doğrultuda düzenlenen Kapıcı Konutları Yönetmeliğine göre “kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve Belediye İmar Yönetmelikleri ile öngörülen asgari koşullara uygun olması gerekir.”(38) Dolayısıyla kapıcı konutları şekil ve niteliği itibariyle bir bağımsız bölüm gibi ayrı ve bir başına kullanılmaya müsait olarak değerlendirilse de bir bağımsız bölüm değil ana gayrimenkulün bir ortak yeridir. Sonuçta kanun gereğince ortak yer sayılan yer ve şeyler sözleşme ile kararlaştırılmış olsa dahi, ortak yer olmaktan çıkarılamaz.(39) Bu durumda ana gayrimenkuldeki kapıcıya tahsis edilemeyen kapıcı dairelerinin kiralanması ve kira gelirinden yararlanılması dışında değerlendirilmesi neredeyse imkânsızdır. Kapıcılara tahsis edilmemiş olan dairelerin kiralanması, kat malikleri genel kurulunun salt çoğunlukla alacağı bir karar uyarınca ana gayrimenkul yönetimince gerçekleştirilebilir. Kat malikleri genel kurulu, söz konusu kira gelirlerinin kat maliklerinin mi yoksa ana gayrimenkul yönetiminin geliri olacağı konusunda da bir karar verebilir. Konuya ilişkin olarak herhangi bir karar verilmemiş olması halinde, tahsil edilen kira gelirlerinin ana gayrimenkul yönetimince kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılarak ödenmesi gerekir. Bu nitelikteki bir kira geliri, ancak kat malikleri kurulunca alınmış olan karar uyarınca ana gayrimenkul yönetimince gider avansı mahiyetinde elde edilmiş bir geliri sayılabilir. Bu husus ana gayrimenkulün ortak yerleri arasında bulunan kantin, havuz gibi ticari işletmenin zeminini oluşturabilecek tesisler için de geçerlidir.
IV-ORTAK ALANLARDAN ELDE EDİLEN GELİRLER
9.Kuşkusuz apartman ve site yönetimleri ya da ana gayrimenkul ortaklığı ticari nitelikte bir oluşum değildir. Bu yüzden ana gayrimenkul ortaklığının kendine özgü bir vergi mükellefiyeti de bulunmaz. Ancak ana gayrimenkul ortaklığı mevcut ticari ve ekonomik hayatın dışında da değildir. Bu yüzden piyasadan yaptığı alımlar nedeniyle mal ve hizmetlerin taşıdığı dolaylı vergi yüklerine hatta istihdam üzerindeki (ücretlerden alınan gelir vergisi vb.) dolaysız vergi yüklerine de katlanır. Elbette konu sadece vergi yükü değildir; ana gayrimenkulün, yönetimden kaynaklanan harcamaları ve bu harcamaların finansmanını sağlayan gelirleri de bulunmaktadır. Ancak ana gayrimenkulün esas gelirleri, ana gayrimenkulün giderlerini karşılamak üzere kat maliklerince genellikle avans mahiyetinde aylık aidatlar şeklinde ödenen bir çeşit harcamalara katılma paylarıdır. Ana gayrimenkule ilişkin bu gider avans paylarının kat maliklerince hangi giderlerin ne kadar oranda karşılanacağına ilişkin Kanun zaten bir belirleme yapmıştır.(40) Harcamalara katılma payına ilişkin bu belirleme, ana gayrimenkul yönetim planında yapılacak özel bir düzenleme ile arzulandığı biçimde kat malikleri kurulunca da değiştirilebilir.
10.Ana gayrimenkul ortaklığının kat maliklerinin ödediği aidatlar dışında ortak alanların bir başkasına kullandırılmasından kaynaklanan gelirleri de bulunabilir. Ortak alanlarda reklam panoları asılmasına bedeli karşılığında izin verildiği gibi kapıcı dairelerinin ya da kafe, kantin, havuz gibi alanların kira bedeli karşılığında kiralanması da sağlanabilir. Bu durum ancak kat malikleri genel kurulunun konuya ilişkin alacağı bir kararla ve ana gayrimenkul yönetimini de yetkilendirmek suretiyle mümkündür. Bu tür hallerde ana gayrimenkul ortaklığınca tahsil edilen bu kira gelirleri, her bir kat malikinin payına düştüğü ölçüde her kat malikinin elde etmiş olduğu gayrimenkul sermaye iradı niteliğindedir.(41) Diğer bir ifadeyle bu kira geliri, ana gayrimenkul yönetiminin elde ettiği bir kira geliri değildir. Uygulamada da ana gayrimenkul ortaklığınca tahsil edilen bu kira gelirlerinin her kat malikinin payına düştüğü ölçüde her bir kat malikinin kira geliri kabul edilip payına düşen tutar kendisine yazı ile bildirilmekte fakat kat malikinin bu gelir payı genelde kendisine ödenmemektedir. Ana gayrimenkul yönetiminin yaptığı bu şekildeki bir işlem, kat malikleri genel kurulunun iradesi bu yönde tecelli etmişse, elbette doğrudur. Aksi takdirde bu gelir pay tutarlarına, ana gayrimenkul yönetimince el atmadan bahsedilir. Ne var ki ana gayrimenkul ortaklığının bankada mevduatı varsa bu mevduattan elde ettiği mevduat faizleri ya da gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla ödemekle yükümlü olduğu gecikme tazminatı(42) gelirleri için bu nitelikte bir tartışma yapılmamaktadır. Diğer bir ifadeyle temerrüde düşen kat maliklerinden tahsil edilen gecikme tazminatı gelirleri için apartman ve site yönetimleri bu faiz gelirlerinin kat maliklerinin menkul sermaye iradı niteliğindeki bir geliri kabul edip kat maliklerine bildirilmemekte, bu konuya ilişkin vergi yükümlülüklerini kat maliklerine hatırlatmamaktadırlar. Kanaatimizce faiz gelirleri (menkul sermaye iratları)(43) için yapılan bu nitelikteki uygulama da hukuka ve kanuna aykırı değildir. Zira ana gayrimenkul yönetimine ödenmiş olan aidat gelirlerinin harcanmayan veya müstahdemler için yasa gereği ayrılan kıdem tazminatı fonu gibi harcanamayacak kısımlarının iyeliği ana gayrimenkul yönetimine aittir; bu tutarların sahipliği yönünden kat malikleri ile bir bağlantısı kurulamaz.
11.Kanuna göre “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.”(44) Hüküm, temliki tasarruflarla(45) ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanmasını eşit önemde hukuki tasarruf olarak görmesi bakımından çok da dengeli olmayan bir belirlemeye sahiptir. Zira temliki tasarruf niteliğinde olan mülkiyetin bir başkasına transferi ile mülkün kullanımının bir hizmete tahsis edilmesi (kiralama) aynı mahiyette ve aynı ağırlıkta önemli ya da değerli olan hukuki işlemler değildir. Hatta bu yönüyle hüküm, Anayasanın temel hak ve özgürlüklerin sınırlanmasına ilişkin öngörülen kriterlerden mülkiyet hakkının özüne dokunma anlamında ölçülülük ilkesine aykırı da bulunabilir.(46) Kanaatimizce bu hükmün lafzı gereği sadece “ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri” için geçerli olabilir ve ana gayrimenkulün diğer ortak yer ve tesislerin reklam veya reklam dışında kalan diğer amaçlarla kiralanması işleri için geçerli değildir. Dolayısıyla bu hükmün ana gayrimenkulün tüm kiralama işlemlerine uygulanması doğrultusunda yorumlanması,(47) hükmün anlamına yasanın öngördüğünden daha geniş bir içerik kazandırmak demektir. Kaldı ki 300 veya daha fazla sayıda kat malikinin oluşturduğu bir ana gayrimenkul ortaklığında bu kadar kişinin bir araya gelip de top yekûn olumlu veya olumsuz (aynı) doğrultuda karar alabilmesi de fiilen imkânsızdır. Bu ahvalde kişilerin malik oldukları şeylerle ilgili kullanma ve yararlanma (mülkiyet) hakları herhangi bir kamu yararı olmaksızın yasa yoluyla sınırlandırılmış(48) olmaz mı? Sonuçta KMK md 45. hükmü, nevi şahsına münhasır özel bir hükümdür ve bu hükmün özgülendiği “reklam amaçlı kiralama gibi önemli yönetim işleri” dışındaki kiralamaları zaten kapsamaz. Ana gayrimenkulün ortak yer ve tesislerinin üçüncü şahıslara kiralanması, yönetim planında hüküm varsa bu hüküm, yoksa KMK md 30. hükmü uyarınca usulüne uygun verilmiş kat malikleri genel kurulu kararı uyarınca mümkündür.
V- ANA GAYRİMENKULDE ORTAK YER VE TESİSLERDEN ELDE EDİLEN KİRA GELİRLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ