Erdoğan ARSLAN

1.Apartman ve Site Yönetimi

1.1.Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.(1) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (ana gayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (ana yapı) ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (bağımsız bölüm)denir.(2) Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı, kat mülkiyeti olarak anılır. Dolayısıyla her bağımsız bölüme ait kat mülkiyeti hakkı sahibi de kat maliki olarak isimlendirilir. Doğaldır ki bir ana gayrimenkul, bir ya da birden fazla ana yapı(blok), bir ana yapıda da birden fazla bağımsız bölüm bulunur. Sonuçta çok sayıda kat malikinin ortak yaşam alanı olan ana yapı ve ana gayrimenkulün yönetimi, Kanunla kat malikleri kuruluna verilmiş ve bu yönetimlerin nasıl icra edileceği hususu da Kanunla düzenlenmiştir.(3)

1.2.Ana gayrimenkulün kat malikleri kurulunca yönetilmesi Kanun tarafından benimsenmiş bir ilkedir. Buna göre ana gayrimenkulün yönetim tarzı, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla kat malikleri kurulunca kararlaştırılır. Kat malikleri kurulu ana gayrimenkul için öngördüğü yönetim tarzını, düzenleyip karara bağlayacağı bir yönetim planı ile ortaya koyar. Ana gayrimenkul yönetiminde Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) anayasa ise, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş yönetim planı da onların koşulsuz olarak uyacakları bir sözleşme, bir yasa hükmündedir.(4) Nitekim Kanuna göre “ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme,(5) yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.”(6) Bu hükümden murat, ana gayrimenkul yönetiminde bizzat kat maliklerinin topluca bir bütün olarak fiilen yönetme eyleminde bulunmayacağı ya da bulunamayacağı, ana gayrimenkul yönetiminin kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümlerine bağlı kalarak alınacak kararlar uyarınca vekâleten (kendi aralarından veya dışarıdan seçilen) bazı kişilerce gerçekleştirileceğinin belirlenmiş olmasıdır.(7) Nitekim ana gayrimenkulün de kat malikleri kurulunun da mal topluluğu (vakıflar gibi) veya şahıs topluluğu (dernekler gibi) olarak kendilerine hukuken tanınmış ayrı bir tüzel kişilikleri bulunmamaktadır.(8)

1.3.Esasında ana gayrimenkulün yönetimi, normal bir işletmenin satış (pazarlama) faaliyeti eksik olan (topal ördek niteliğindeki) hali şeklinde görülebilir. Zira işletme, iktisadi mal veya hizmet üretmek veya pazarlamak için faaliyette bulunan kuruluş veya iktisadi bir birimdir. Ana gayrimenkulün yönetiminde de gayrimenkul sınırları içinde kalan, onun dışına taşmayan kapalı devre (bir nevi kooperatif) niteliğinde bir hizmet üretimi ve tüketimi bulunur. Dolayısıyla bu işletmede dışarıya hizmet üretme ve pazarlama faaliyeti hiçbir şekilde söz konusu değildir. Bu işletmede hizmet üretimi genellikle ana gayrimenkule odaklıdır; kat maliklerine yönelik verilen hizmet nihayetinde sadece ana gayrimenkulü ilgilendiriyorsa ve ana gayrimenkulün yararına/lehine ise mümkündür. Bu işletmede kat maliklerinin özel ihtiyaçlarına yönelik hizmet üretilemez. Kat maliklerinin özel yararlarına olan fakat ana gayrimenkul ile ilişkisi olmayan bir hizmet ana gayrimenkul yönetiminin konusu olamaz. Doğaldır ki ana gayrimenkul yönetimi için üretilen hizmet, herhangi bir mali menfaate yani kazanç elde etmeye (ticari kâra) yönelik bir amaç da taşımaz. Ancak bütün bu unsurlara rağmen ana gayrimenkul yönetiminin ekonomik nitelikli bir işletme olmadığı sonucunu çıkaramayız. Zira bu işletmenin bir yöneticisi veya yönetim organı vardır. Bu işletmenin bir denetçisi veya denetim organı vardır. Bu işletmenin kapalı devre gelirleri olduğu gibi yaptığı harcamaları, dışarıdan mal ve hizmet satın alımları vardır. Bu işletmede sayıları az da olsa çalışanları, kullanılan demirbaşları ve varlıkları vardır. Dolayısıyla bu işletmenin tutulan defterleri, düzenlediği veya kullandığı belgeleri vardır. Sonuçta makalemizin konusu da ana gayrimenkul yönetiminde kanunen tutulması gereken defterlere ilişkindir.

2.Apartman ve Site Yönetiminde Tutulan Defterler